Condominio

Anticipazioni dell’amministratore/2: spesa recuperabile solo se il lavoro è urgente

di Selene Pascasi

L'amministratore di condominio ha potere di spesa solo per i lavori urgenti. Decidere tutto il rinviabile, infatti, spetta all'assemblea condominiale. Ecco perché non potrà esigere il rimborso delle somme anticipate e non autorizzate da delibera. Del resto, il rapporto con i condòmini è retto anche dalle regole sul mandato. Lo precisa il Tribunale di Viterbo con sentenza n. 923 del 4 luglio 2019.
Il condominio, questa volta, viene trascinato in giudizio da una società che – per compensi maturati per l'attività di gestione e amministrazione svolta in un determinato periodo nonché per le anticipazioni sostenute per lavori indifferibili ed urgenti – chiede il pagamento di quasi 9 mila euro. Credito provato, specifica, da carteggi contabili e ricevute di incasso delle quote condominiali.
Ma il condominio contesta la richiesta: l'assemblea non aveva deliberato, in favore dell'amministrazione, alcun compenso straordinario né autorizzato l'esecuzione degli interventi, peraltro mai comunicati. E dai rendiconti consuntivi erano state escluse voci inerenti proprio alcuni lavori straordinari. Difesa accolta dal tribunale viterbese che, di converso, boccia le richieste della S.r.l. Al rapporto amministratore-condominio, ricorda, si applicano le norme sul mandato, mentre l'attività di amministrazione non è legata a tariffari di riferimento restandone la determinazione rimessa all'accordo tra le parti. Di conseguenza, il gestore – accettando l'incarico o il suo rinnovo – dovrà, per poter esigere uno specifico ed ulteriore compenso per l'attività fiscale necessaria per procedere all'esecuzione di lavori straordinari deliberati, inserire la voce nell'elenco dettagliato del compenso. Ove non provveda, quelle attività si intenderanno comprese nel pattuito compenso generale. Compenso che, nella vicenda, era stato indicato a forfait senza altra annotazione.
L'eventuale differenza, quindi, poteva essere corrisposta solo se l'assemblea avesse deliberato al riguardo in sede di approvazione del bilancio preventivo relativo ai lavori straordinari. D'altro canto, se l'attività straordinaria non è per definizione preventivabile neanche sarà “misurabile” il compenso aggiunto dell'amministratore. E nella fattispecie, l'assemblea aveva approvato la generica offerta economica iniziale e non compensi extra per, appunto, lavori extra.
In ogni modo, circa le opere indifferibili e urgenti eseguite dall'amministratore senza delibera, il giudice di Viterbo richiama quanto già affermato dalla Corte di cassazione ossia che l'amministratore non ha (salvo quanto previsto dagli articoli 1130 e 1135 del Codice civile in tema di lavori urgenti) un generale potere di spesa perché spetta all'assemblea il compito di approvare il consuntivo e valutare l'opportunità delle spese da questi sostenute. Senza delibera di “appoggio”, dunque, egli non può esigere il rimborso delle anticipazioni sostenute giacché, pur essendo il rapporto con i condòmini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'articolo 1720 del Codice civile (per cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario) va coordinato con la disciplina del condominio per la quale «il credito dellamministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo dell'assemblea» (Cassazione 18084/2014). Si spiega così la soluzione adottata dal Tribunale di Viterbo che – tenuto conto anche del fatto che la S.r.l. non aveva né provato l'effettivo esborso delle somme reclamate, né l'urgenza o l'indifferibilità dei lavori eseguiti, né l'avvenuta comunicazione dell'esecuzione alla prima riunione utile di assemblea – non poteva non rigettare la domanda dell'ex amministratrice.

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