Criteri per decidere, sconto fiscale, ripartizione e gestione delle spese

SOSTITUZIONE CALDAIA

Durante l’ultima assemblea di condominio l’amministratore ha proposto di sostituire la vecchia caldaia, ancora funzionante e in regola con i controlli periodici, con una più moderna a condensazione. Al di là dei vantaggi in termini di efficienza, è obbligatorio procedere con la sostituzione? In ogni caso, con quale maggioranza l’assemblea delibera l’intervento?

Non esiste alcuna norma che obblighi un condominio a cambiare la vecchia caldaia funzionante, (avente determinati requisiti minimi di sicurezza e di rendimento), con una di ultima generazione. Al contrario, in caso di guasto e sostituzione, vi è l’obbligo di acquistare una caldaia a condensazione. Riguardo al quorum, l’intervento rientra nella manutenzione straordinaria ed è deliberato con il voto della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Ove si sia in presenza di un intervento finalizzato al contenimento del consumo energetico - individuato attraverso un attestato di prestazione energetica o attraverso una diagnosi energetica - vale l’articolo 26 della legge 10/1991, che prevede un quorum pari alla maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (333 millesimi).

DETRAZIONE PARI AL 50%

L’assemblea di condominio ha deliberato la sostituzione della vecchia caldaia centralizzata a gas con una a condensazione di classe A e, come ha spiegato l’amministratore, l’intervento può beneficiare delle agevolazioni fiscali per il risparmio energetico. A quanto ammontano le detrazioni?

La sostituzione della vecchia caldaia con una a condensazione di classe A può usufruire di una detrazione pari al 50%. Per gli interventi sulle parti comuni condominiali, però, sono previste detrazioni maggiori rispetto alle opere realizzate sulle singole abitazioni, a patto che si conseguano indici di prestazione energetica elevati. In tal caso, infatti, è possibile beneficiare di una detrazione del 70 o del 75%, da calcolare su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 40.000 euro, moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.

IMPIANTO AUTONOMO

Nello stabile in cui abito sono state installate le termovalvole e ripartitori di calore, ma la quota variabile dovuta al consumo involontario è a mio parere troppo elevata. Ho deciso quindi di distaccarmi dall’impianto centralizzato e installare una caldaia autonoma. Come si procede? È ancora conveniente una scelta di questo tipo?

Per poter rispondere al quesito occorrerebbe l’esame della fattispecie in concreto. Certo è che il novellato articolo 1118, comma 4, del Cc dispone che «il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma». La giurisprudenza ha puntualizzato che chi si distacca è tenuto al pagamento della quota fissa. Per tali motivi, distaccarsi dall’impianto centralizzato potrebbe risultare difficoltoso (rispetto al non «creare aggravi di spese») e non più conveniente.

«TERZO RESPONSABILE»

L’amministratore di condominio ha proposto la nomina di un terzo responsabile, tecnico abilitato che si occuperà dell’impianto termico centralizzato. Che maggioranza è richiesta per deliberare la nomina? Chi deve pagare il compenso del professionista?

Responsabile dell’esercizio e della manutenzione dell’impianto termico è l’amministratore di condominio che può delegare (o deve delegare, per impianti con potenza al focolare superiore a 350 KW) il “terzo responsabile” (in possesso di certificazione Uni En Iso9001 per l’attività di gestione e di manutenzione degli impianti termici o di attestazione), che assume responsabilità e obblighi. Per la nomina del terzo responsabile, e per il suo compenso, è sufficiente che l’assemblea deliberi, in seconda convocazione, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore dell’edificio (333 millesimi). Qualora il compenso del professionista incida notevolmente sul bilancio condominiale potrebbe essere necessario un quorum superiore. L’importo del compenso è ripartito fra tutti i condòmini proprietari, in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà, salvo diversa disposizione del regolamento condominiale contrattuale, (se esistente).

NUOVE QUOTE MILLESIMALI

Amministro un condominio costituito da 12 unità immobiliari riscaldate da un impianto centralizzato con contabilizzazione diretta e nella prossima seduta l’assemblea dovrà deliberare l’affidamento dell’incarico a un tecnico abilitato, chiamato a redigere le nuove tabelle millesimali riscaldamento. Quali sono i fattori in gioco?

Il tecnico determina la spesa totale e l’energia utile prodotta, quindi procede con il calcolo del costo unitario dell’energia utile, ossia il costo dell’energia all’uscita del generatore. Nel caso in cui lo stesso generatore sia adibito sia al riscaldamento che alla produzione di acqua calda, va stabilita la quantità di energia prodotta per quest’ultimo scopo, anche se la migliore soluzione è installare due contatori generali, che misurino l’energia utilizzata per il riscaldamento e i consumi di acqua calda. L’energia utile totale deve essere suddivisa, per differenza, in base ai contatori, fra consumi volontari e involontari; infine, occorre ripartire l’energia utile volontaria in base alle letture dei contatori e l’energia utile involontaria in base ai millesimi di riscaldamento.

TABELLE E MAGGIORANZA

Abito in un condominio con impianto di riscaldamento centralizzato e durante l’ultima assemblea l’amministratore ha anticipato che nella prossima seduta si procederà con l’approvazione delle nuove tabelle millesimali riscaldamento, redatte seguendo i criteri della norma Uni 10200. Che maggioranza è necessaria per deliberare?

Sulla questione esistono due orientamenti. Il primo prevede che la “tabella Uni” debba essere approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i 500 millesimi. Inoltre, in presenza di una prestazione energetica o di una diagnosi energetica, le delibere possono essere assunte con la maggioranza degli intervenuti e almeno 333 millesimi. Per il secondo orientamento, visto il carattere inderogabile della norma, non è necessaria alcuna delibera, con l’assemblea che potrebbe al più limitarsi a votare (con una maggioranza ordinaria) l’affidamento dell’incarico al tecnico che compilerà la relazione sulle eventuali differenze di fabbisogno termico.

LA UNI 10200 E GLI OBBLIGHI

Abito in un condominio con caldaia centralizzata e ripartitori di calore installati sui singoli corpi scaldanti. L’anno scorso è stata redatta la tabella riscaldamento seguendo le indicazioni della norma Uni 10200, che però qualche mese dopo è stata revisionata. È necessario elaborare una nuove tabella o la “vecchia” va ancora bene?

Nel condominio in questione la contabilizzazione del calore avviene in forma indiretta e, di conseguenza, è necessario aggiornare i criteri di riparto. La nuova versione della norma Uni 10200 stabilisce che in caso di ripartizione indiretta occorre calcolare annualmente il fattore d’uso, ossia il rapporto tra l’energia termica effettivamente erogata dalla caldaia verso l’impianto e l’energia che l’impianto avrebbe idealmente erogato se i condòmini avessero usufruito del riscaldamento tutti e sempre.

ACCENSIONE RISCALDAMENTO

Il sindaco del piccolo comune di montagna in cui risiedo, visto l’improvviso abbassamento delle temperature, ha intenzione di anticipare l’accensione degli impianti di riscaldamento centralizzati. È consentito?

L’articolo 5 del Dpr 74/2013 prevede che «in deroga a quanto previsto dall’articolo 4, i sindaci, con propria ordinanza, possono ampliare o ridurre, a fronte di comprovate esigenze, i periodi annuali di esercizio e la durata giornaliera di attivazione degli impianti termici, nonché stabilire riduzioni di temperatura ambiente massima consentita sia nei centri abitati sia nei singoli immobili».