Condominio

Ordine del giorno analitico e preciso, pena l’invalidità della delibera

di Selene Pascasi

Affinché la delibera sia valida, non è necessario che nell'avviso di convocazione gli argomenti da trattare siano indicati in termini analitici e specifici – tanto da prefigurare sviluppo ed esito della discussione – essendo sufficiente che l'ordine del giorno li individui a grandi linee. Non per questo, però, la voce «varie ed eventuali» può considerarsi un contenitore eterogeneo da cui far scaturire argomenti a sorpresa. A ricordarlo è il Tribunale di Roma con sentenza n. 13820 del 2 luglio 2019.
Promuove la lite contro il condominio, una S.p.a. La società, proprietaria di alcune unità immobiliari, chiede al giudice di sospendere l'esecuzione delle delibere impugnate, a suo avviso nulle o inesistenti, o comunque di invalidarle. In assemblea, spiega, era stata avanzata la proposta (accolta) di sospendere il servizio di pulizie condominiali e dato l'ok ad alcuni lavori sui serbatoi dell'acqua.
Nel corso della riunione, inoltre, si era deciso di sostituzione la caldaia per una spesa massima di 20 mila euro da spartirsi tra i vari condòmini, inclusa la stessa S.p.a. Delibere irregolari, lamenta. Intanto, il regolamento di Condominio, di natura contrattuale giacché predisposto dal costruttore originario proprietario dell'intero edificio e riportato nei singoli atti di compravendita degli appartamenti, prevedeva che – in deroga all'articolo 1123 e seguenti del Codice civile – fosse esonerata totalmente dal partecipare a spese condominiali per le quote riguardanti le eventuali unità rimaste invendute, sino a che fossero rimaste libere ed inutilizzate. Invalida, poi, sia la delibera di sospensione del servizio di pulizie condominiali (l'oggetto non era previsto nell'ordine del giorno) che quella inerente gli interventi sui serbatoi (adottata come «varie ed eventuali»).
Domande accolte. Circa la distribuzione delle spese per la caldaia, la clausola richiamata dalla ditta, proprio perché convenzionale, scrive il Tribunale di Roma, ben poteva derogare al generale principio di ripartizione proporzionale fissato dalla norma la quale riconosce che la suddivisione endocondominiale delle spese comuni possa soggiacere ad un diverso regime convenzionale, disponendo che «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione». Era legittima, quindi, non solo una ripartizione delle spese diversa da quella legale, ma anche la deroga convenzionale che prevedeva, come accaduto, l'esclusione di un condomino dalla partecipazione totale o parziale (Cassazione 5975/2004). Ecco che – se nella vicenda era incontestato che la ditta fosse titolare di alloggi invenduti ed inutilizzati – non le si potevano attribuire quote di spesa anche per tali unità pena la violazione del regolamento con collegata invalidità delle delibere approvative. Non solo. La delibera di sostituzione della caldaia che, ovviamente, andava intesa come riparazione straordinaria di notevole entità e, perciò, approvata con le maggioranze fissate dal secondo comma dell'articolo 1136 del Codice civile, mentre nel fattispecie era stata approvata con maggioranza insufficiente.
Fondati anche gli altri rilievi. È noto, marca il giudice, che la voce «varie ed eventuali» non può «tradursi in un contenitore eterogeneo, da cui far scaturire argomenti a sorpresa per gli ignari condomini» (Tribunale di Roma, 12684/2012). Del resto – se è vero che ai fini della validità delle delibere dell'assemblea del condominio non è necessario che nell'avviso di convocazione gli argomenti da trattare siano individuati in termini analitici e specifici in modo da prefigurare lo sviluppo e l'esito della discussione, essendo sufficiente indicarli nell'ordine del giorno nei termini essenziali per esser comprensibili (Cassazione 13047/2014) – è almeno doveroso nominarli a tutela del diritto del condomino di partecipare informato all'assemblea o, al contrario, scegliere di non partecipare.
Ebbene, nel caso concreto, la società, non avendo presenziato all'assemblea e non avendo potuto apprendere gli argomenti che, orientativamente, sarebbero stati discussi, aveva pieno titolo per impugnare le delibere adottate (Cassazione 143/2004). Accoglimento pieno, per tali ragioni, di tutte le contestazioni promosse dalla S.p.a. ed inevitabile condanna del condominio alle spese processuali.

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