Il cancello automatico del condominio

È ormai usuale che gli edifici abbiano un cancello per l'accesso alle aree comuni, quali i garage e le aree destinate al parcheggio delle autovetture, e che si tratti di impianti automatizzati.
Al fine della sua installazione, ove non ancora esistente, occorre una decisione assembleare che richiede il rispetto degli ordinari quorum costitutivi e deliberativi ex art. 1136 c.c.
Una volta assunta questa decisione ed una volta installato il cancello automatico, sorge il problema della ripartizione spese, sia in prima battuta dell'istallazione, sia nel corso della sua vita, del regolare funzionamento.
La domanda che occorre porsi è innanzitutto la qualificazione di questo intervento.
«… l'installazione di un elettrocomando al cancello carraio di accesso all'area condominiale non necessità di quorum particolari in quanto l'automazione non incide sul godimento del bene comune in violazione del disposto di cui all'art. 1120, comma 2 c.c., e per la sua approvazione opera la regola generale di cui all'art. 1136, comma 3 c.c.» (Trib. Trani 3 febbraio 2007)
Altra decisione di merito volge lo sguardo all'innovazione laddove afferma che «la delibera condominiale con cui si decide di procedere alla automazione del cancello di accesso al cortile condominiale costituisce innovazione e deve essere approvata con le relative maggioranze» (Trib. Novara 19 febbraio 2007).
In merito all'innovazione occorre richiamare i principi della Suprema Corte: «per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)» (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
Alla luce di questi principi, la Cassazione ha concluso che l'installazione di un cancello non è opera innovativa (Cass. 23 febbraio 2015 n. 3509): infatti «rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea dei condomini, attenendo all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione (cfr., per idonei riferimenti, Cass. n. 9999 del 1992 e Cass. n. 875 del 1999)»
Da ciò consegue che l'automazione di un cancello preesistente non è innovazione.
A norma del primo comma dell'art. 1123 c.c. le spese per l'installazione del cancello automatico, della sua automazione, sono da ripartirsi tra tutti condomini sulla base dei millesimi di proprietà, trattandosi di spese per il godimento di cose comuni ai condòmini.
Naturalmente occorre avere cura di verificare se tutti i condomini ne hanno la possibilità: solo chi ha l'uso dell'area comune è legittimato passivamente ex art. 1123, terzo comma, c.c.).
Lo stesso dicasi per le spese di utilizzazione del bene, in ragione dei millesimi di proprietà dei singoli condomini
Infine si ricorda che bisogna rispettare la normativa in tema di sicurezza, quali la EN 12453 ed EN 12445, che disciplinano i sistemi e le procedure necessarie perché il cancello automatico risulti a norma. Si tratta di una normativa fondamentale e che è ben illustrata nell'articolo di approfondimento sulla normativa dei cancelli automatici disponibile nel nostro blog.