Senza fondo spese straordinarie la delibera è nulla

È nulla la delibera assembleare in assenza di costituzione del fondo per spese straordinarie.
L'art. 1135, punto 4) del Codice civile prevede che: ”l'assemblea dei condomini provvede (...) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori”.
Sempre la norma codicistica precisa che se le opere vengono eseguite e pagate in base allo stato di avanzamento dei lavori “il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
L'obbligo dell'istituzione di un fondo è una novità introdotta dalla riforma del Condominio (Legge 220/2012) per garantire la realizzazione di opere di grande portata per le quali, in molti casi, risulta difficile reperire i fondi necessari.
In particolare, il Tribunale di Modena con la Sentenza 763/2019 , accertata la violazione della norma citata, ha dichiarato la nullità della delibera assembleare (delibera i cui lavori erano già stati eseguiti e portati a termine) con ogni conseguente effetto e con condanna alle spese di lite del condominio.
La norma dell'art. 1135, punto 4 del Codice Civile, sia per il suo tenore letterale che per la funzione di tutela del singolo condomino, è infatti da considerarsi norma imperativa non derogabile dalla volontà dei privati, la cui violazione comporta, secondo le regole ordinarie, la nullità della delibera adottata.
In senso conforme si sono anche espressi il Tribunale di Roma, Sez. V, 19 giugno 2017, Tribunale di Udine, sez. I, 17.01.2018, Tribunale di Latina 08.02.2018 – sentenza n. 359/2018).
Nel caso di specie non risultava che fosse stato costituito alcun fondo speciale, né si poteva invocare la possibilità offerta dallo stesso art. 1135 c.c. di costituire un fondo per ciascuna fase di avanzamento dei lavori. Il condominio convenuto assimilava infatti, da un lato, la costituzione del fondo speciale con la tenuta di una contabilità separata dei lavori, dall'altro alla rateizzazione dell'importo con il pagamento a stati di avanzamento, ma si trattava in entrambi i casi di ipotesi distinte. Il Tribunale di Modena, nello specifico, ha affermato che “Quanto alla differenza tra contabilità separata e costituzione del fondo speciale, questa va rinvenuta nella differente funzione svolta. La costituzione di un fondo speciale, come già chiarito, tutela infatti il singolo condomino dal dover rispondere (potenzialmente) per l'intero importo dei lavori. La costituzione del fondo speciale mediante il preventivo versamento delle quote di spettanza di ciascun condomino permetterebbe infatti di scongiurare tale evenienza, in quanto le risorse necessarie per l'adempimento delle obbligazioni sarebbero disponibili prima ancora della loro assunzione. Nulla di tutto questo sarebbe offerto dalla semplice contabilità separata. Per di più la tesi che sostiene l'equiparazione della tenuta di una contabilità separata alla costituzione del fondo speciale permetterebbe di fatto di eludere l'obbligo imposto dall'art. 1135 c.c., che si ripete essere norma imperativa, con un semplice artificio formale. Del pari sulla base delle stesse argomentazioni sopra esposte deve affermarsi la differenza tra rateizzazione del pagamento e pagamento per stadi di avanzamento. La rateizzazione infatti non sottrae il singolo condomino dalla potenziale responsabilità per l'intero importo dei lavori, sia pure pagato a rate. Al contrario la preventiva costituzione di un fondo speciale per ciascuno stato di avanzamento scongiura questo rischio posto che le obbligazioni vengono assunte di volta in volta al completamento di ciascuno stadio ma previa costituzione di un fondo per far fronte agli importi di ogni fase. Ove residuassero dubbi, si consideri che tale differenza si evince anche sulla base dell'art. 1665 c.c. che lascia il committente e l'appaltatore liberi di stabilire se il pagamento del corrispettivo dell'appalto debba avvenire a rate, a scadenze determinate o in relazione allo stato di avanzamento dei lavori, o che sia corrisposto in unica soluzione nel momento concordato, anteriore o posteriore all'accettazione delle opere. Quindi dal tenore letterale dell'articolo da ultimo citato si evince come il pagamento rateale e il pagamento per stadi di avanzamento siano due modalità diverse. Deve quindi escludersi che la rateizzazione valga ad integrare il requisito di cui all'art. 1135 c.c., tanto più se si considera che nel caso di specie i lavori sono stati eseguiti in un'unica soluzione”.
Sono stati, pertanto, dal Tribunale di Modena ritenuti assorbiti tutti gli altri motivi di impugnazione.