Il Condominio

I problemi della morosità al convegno romano del Tour del Condominio

di Saverio Fossati

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Si è svolto oggi a Roma il convegno, organizzato dal Sole 24 Ore in collaborazione con Unai, dedicato a presentare le novità editoriali nel settore condominiale e ad affrontare alcune tematiche più attuali nell’ambito di una serie di incontri: le morosità, la costituzione di fondi condominiali e la formazione dell'amministratore. Per il piano del Tour del Condominio in Italia cliccare qui.
L'intervento di Antonio Scarpa, magistrato della II sezione della Corte di Cassazione, è stato centrato sulla questione delle morosità. In particolare, Scarpa ha approfondito il ruolo di amministratore, condomini obbligati e morosi e terzi. La grande novità, ha detto Scarpa, è la comunicazione dei dati ai terzi creditori, e la norma libera dai doveri legati alla privacy. Anzi, c'è un obbligo di legge di comunicare nome, cognome, millesimi e situazione di morosità. Ma chi sono i creditori e chi sono i morosi? E Scarpa ha esposto quello che chiama un “dogma”: quando l'amministratore fa un contratto con un terzo (anche il portiere) in qualità di rappresentante dei condòmini viene riferito l'obbligo contrattuale in capo a ciascun condomino.
Alcuni, ha precisato Scarpa, possono essere morosi solo per certe spese perché si rifiutano di pagare quelle spese, quindi vanno considerati in base alla diretta riferibilità rispetto a quel terzo creditore che non è stato pagato (il che, certo, è facile da individuare con le spese straordinarie). I dati dei morosi vanno quindi consegnati in quanto finalizzati a un'azione giudiziaria (la loro escussione). Il fornitore è in credito solo per i suoi crediti e solo nei confronti di determinati condòmini.
Un caso particolare è l'imputazione di pagamento (articolo 1193 del Codice civile): il condomino paga una parte ma deve dire cosa sta pagando, individuando così le poste che salda e quelle per cui rimane scoperto e l'amministratore deve chiarire preventivamente questo aspetto.
Inoltre, il fatto di non aver portato avanti le azioni esecutive dopo il semestre non è, secondo Scarpa, scusato dal fatto che sono già in corso le azioni dei creditori, anche se il moroso rischia di vedersi condannato due volte a pagare, da parte del condominio e da parte del creditore. Se poi il terzo creditore avvia la causa e il condomino viene a versare i soldi in studio può farlo, perché secondo la giurisprudenza non può mai andare a pagare direttamente al terzo creditore, e comunque il debito verso il condominio non è estinto dal fatto che abbia pagato al terzo creditore (sentenza del 2014). Insomma, ha chiosato Scarpa, questo del debitore che rischia di pagar due volte è un problema che non si risolve.
L'obbligo di dare i dati ai creditori, del resto, non è nell'ambito del contratto di mandato con il condominio ma deriva da un obbligo di legge, anzi va contro l'interesse del mandante.
Quindi, ha detto Scarpa, attenzione: se l'amministratore impiega sei mesi per dare il dato del moroso al creditore e nel frattempo il moroso ha fatto ipoteche o altro sul suo patrimonio, il creditore ha molte meno possibilità e quindi l'amministratore ha creato un danno all'aspettativa del terzo creditore, una lesione del suo credito. E di questo la responsabilità è dell'amministratore, non del condominio, perché non è un obbligo derivante dal mandato ma dalla legge.
Altra questione, ha spiegato Scarpa, riguarda i casi in cui il Codice civile è meno preciso: per esempio, sulla possibilità di sospendere il moroso ultrasemestrale dai servizi condominiali non si dice che la morosità debba riguardare quel servizio in particolare, è una morosità non sul rapporto singolo ma di carattere generale, a differenza della norma che tutela i terzi creditori.
Quando si è morosi? La risposta, per Scarpa, non va ricercata nel momento in cui la spesa è stata inserita nel rendiconto, che quindi ha natura costitutiva dell'obbligo, Dati i poteri dell'amministratore, quindi, si diventa morosi per le spese ordinarie sin dall'inizio dell'attività gestionale ordinaria, quando l'amministratore eroga le relative spese. Per la gestione straordinaria, invece, solo dal giorno in cui l'assemblea ha votato la relativa delibera, che ha valore costitutivo, a maggior ragione se è stato fatto un piano di riparto spese.
Ultimo caso illustrato da Scarpa è quello del moroso arriva dall'amministratore con 3000 euro mentre il suo debito è di 1000 euro con un terzo creditore e di 5000 con il condominio (di cui fanno parte anche i 1000 del terzo creditore). Questo condomino, non potendo pagare i 1000 euro direttamente al terzo creditore, ne versa all'amministratore i 3000 ma non si libera dei rapporti con il terzo creditore; se l'amministratore chiede al moroso come imputarli e il moroso dice che 1000 sono del terzo creditore, l'amministratore li accantonerà e poi pagherà il terzo creditore (se avrà raccolto anche le altre eventuali quote relative a quel creditore). Se invece non riceve alcuna indicazione sulla destinazione dei 3000 euro, è tenuto solo a metterli sul c/c bancario perché non ha alcun rapporto con l'azione di escussione del terzo creditore nei confronti del moroso, azione cui è del tutto estraneo.
Quando però, ha concluso Scarpa, i condòmini (anche i morosi) versano i soldi sul c/c questo denaro perde qualunque “colorazione” relativa alla sua destinazione e non c'è imputazione di pagamento relativi a questo o quel creditore. Così se il creditore vuole pignorare il c/c condominiale va detto che questi soldi non sono vincolati e quindi (in base all'articolo 2740 del Codice civile) il pignoramento si può fare. Non solo: il terzo creditore può anche svolgere ambedue le azioni: contro il moroso individualmente e sul c/c condominiale.
Sui temi dei fondi condominiali è intervenuto Luigi Salciarini, avvocato esperto di questioni condominiali e collaboratore del Sole 24 Ore.
Il condominio negli edifici, ha detto Salciarini, è fondamentalmente un fenomeno giuridico. Tuttavia, è continuamente “messo alla prova” dalle esigenze pratiche dei condòmini. Tale situazione genera, inevitabilmente, un conflitto tra regole e interessi.
Nel caso delle spese condominiali la contrapposizione tra le necessità di legge e le pretese degli interessati è ancora più spiccata. Evidentemente, da un lato c'è l'esigenza di predisporre la “provvista” per provvedere alle esigenze di manutenzione, dall'altro quella di spendere il meno possibile.
Le criticità aumentano nel caso dei fondi di accantonamento che, in quanto tali, sono predisposti per una esigenza “futura” e, quindi, meno avvertita per i soggetti obbligati al pagamento. Il tutto, in un sistema che prevede che l'assemblea decida a maggioranza, a patto, però, che rispetti alcuni rigidi paletti posti dal codice civile. Nel concetto astratto di fondo vi è una certa individuazione della spesa, che è “probabile”, con una certa incertezza su tempo e ammontare. Il fondo si collega al sistema generale, anche sotto il profilo dell'eventuale morosità. E se viene ammessa la possibilità per il terzo creditore di agire sul c/c condominiale, anche il fondo subirà le stesse azioni.
Varie sono le ipotesi specifiche, ha spiegato Salciarini:
- fondo cassa
- fondo speciale
- fondo morosi
Le ipotesi legali sono due:
- art. 1135: impiego residuo attivo di gestione
- art. 1135: fondo speciale per manutenzione straordinaria
Un'ipotesi emersa dalla prassi gestionale è invece quella del cosiddetto “fondo morosità”.
Il collegamento con la disciplina delle obbligazioni condominiali fa sì che in ogni caso esista l'obbligo di pagamento (art. 1104) a carico dei singoli condomini, i quali sono nell'impossibilita' di sottrarsi al pagamento degli oneri condominiali (art. 1118). E il collegamento con la disciplina della riscossione (art. 63 disp. att. c.c.) prevede in ogni caso il decreto ingiuntivo in base a delibera di approvazione della spesa e dello stato di
ripartizione
Alcuni aspetti, poi, vanno ricordati: i fondi non costituiscono un patrimonio separato insensibile a pretese creditorie diverse, non sembra possibile accantonarli in un conto corrente dedicato ed è probabile l'invalidità della delibera che approva opere straordinarie senza prevedere la costituzione del fondo.
Un cenno speciale è stato dedicato da Salciarini al “fondo morosità”. Si tratta di una prassi piuttosto diffusa e spesso sollecitata dai condòmini.
Deve fondarsi una deliberazione dell'assemblea condominiale (che deve contenersi all'interno della sua competenza: interessi comuni). La decisione, se vi sono i requisiti, può essere presa a maggioranza.
Secondo la giurisprudenza, il fondo morosi e' ammissibile se vi e' responsabil

ità solidale (o sussidiaria) dei condomini per le obbligazioni condominiali, altrimenti non si giustifica. Può essere deliberato solo se il terzo creditore possa agire in esecuzione contro i condòmini in regola con i pagamenti e quindi se ha già preventivamente (ed interamente) escusso il patrimonio del “moroso”.
Ha chiuso il convegno il contributo del presidente Unai Rosario Calabrese, che ha evidenziato l'evoluzione normativa del concetto di formazione obbligatoria periodica e l'insufficienza delle prescrizioni di legge, cui va posto rimedio con un impegno formativo molto più attivo, come quelle che Unai mette in campo dal 1972.


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