L’usucapione del sottotetto

Il sottotetto è contemplato dall'artt. 1117 c.c. tra i beni condominiali. Nonostante questa previsione, per essere certi della sua natura di bene in comproprietà occorre verificare le sue caratteristiche.
Può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano quando assolve alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità, mediante la creazione di una camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo. In quest'ultimo caso deve presumersi di proprietà condominiale se esso risulti in concreto, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune (Cass. civile sez. II, 28-04-1999, n. 4266).
Esso, però, può essere usucapito.
La Suprema Corte distilla tali principi, con grande precisione, in una sentenza (Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 2 marzo 2017, n. 5335- relatore Antonio Scarpa) che conclude una vicenda iniziata in terra ligure, con qualche interessante e didattica riflessione anche sulla nascita del condominio.
<<…Sono quindi oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, agli effetti dell'art. 1117 c.c. (in tal senso, peraltro, testualmente integrato, con modifica, in parte qua, di natura interpretativa, dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune (già così, peraltro, indipendentemente dall'integrazione dell'art. 1117 c.c. nel richiamato senso, disposta dalla Riforma del 2012: Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23902 del 23/11/2016; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6143 del 30/03/2016; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8968 del 20/06/2002; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7764 del 20/07/1999). Altrimenti, ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorietà supposto dall'art. 1117 c.c., tra il sottotetto e la destinazione all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, giacché lo stesso sottotetto assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento. La proprietà del sottotetto si determina, dunque, prioritariamente in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. …il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei comproprietari, in ragione della peculiare ubicazione del bene e delle possibilità di accesso ad esso, non è comunque, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio del possesso “ad usucapionem”, essendo, per converso, comunque necessaria, a fini di usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla “res” da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19478 del 20/09/2007) >>
Occorre quindi un atteggiamento che non ponga dubbi
Il condomino che rivendica l'usucapione deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso costituito da atti rivolti contro gli altri compossessori tali da palesare concretamente l'intenzione di non possedere più come compossessore (Cass., 20039/2016, 5324/2016, 17321/2015, 17630/2013)
Il mutamento del titolo ai sensi dell'art. 1102, comma 2, c.c., deve concretarsi in un comportamento durevole che vanta un possesso esclusivo con animo domini, incompatibile con il compossesso altrui sullo stesso bene. Alla base dell'usucapione <<devono porsi degli atti univocamente rivolti contro gli altri compossessori tali da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere come semplice compossessore ma come possessore esclusivo>> (Cass. 17321/2015).
Il giudizio di accertamento dell'avvenuta usucapione vede come litisconsorti necessari tutti i condomini