Cessione di interi fabbricati, molti limiti per il registro fisso

I trasferimenti di fabbricati interi a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione che si impegnano a demolirli e ricostruirli (anche con diversa volumetria), nonché a venderli nei dieci anni successivi, sono soggetti all’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. Ma l’agevolazione dipende da colui che cede il fabbricato, a seconda che sia o meno un soggetto Iva.

L’articolo 7 del Dl n. 34/2019 (decreto crescita) prevede delle importanti condizioni: l’impresa acquirente deve effettuare sul fabbricato degli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia. Siccome la norma è rivolta a promuovere un reale processo di rigenerazione urbana, è necessario che gli interventi siano realizzati conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B. L’agevolazione viene meno se nel termine di dieci anni non vengano effettuate le vendite di almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato. Se tale condizione non viene rispettata, sarà dovuta l’imposta di registro nella misura ordinaria del 9%, oltre alla sanzione del 30% e gli interessi di mora dalla data di acquisto. Le imposte ipotecarie e catastali sono comunque dovute in misura fissa di euro 200 cadauna.

Trattandosi di agevolazione in materia di imposta di registro, è decisiva la provenienza dei fabbricati, che possono essere sia abitativi che strumentali; appare evidente che la norma non si applica per i fabbricati acquistati assolvendo l’Iva, mentre si applica per le cessioni che rientrano nel campo di applicazione dell’imposta come operazioni esenti. In base al dato normativo originario del Dl n. 34/2019, i cedenti avrebbero dovuto essere solo privati. In sede di conversione è stato inserito che l’acquisto può essere effettuato ai sensi dell’articolo 10 Dpr 633/1972, ovviamente per le cessioni esenti da Iva.

Quindi, rientrano nell’agevolazione l’acquisto di fabbricati abitativi effettuati presso imprese la cui cessione sia esente da Iva, vuoi perché il cedente non è una impresa costruttrice oppure lo è ma la cessione viene effettuata dopo che sia trascorso il periodo di cinque anni. In questi casi la cessione di fabbricati abitativi è esente da Iva e soggetta ad imposta di registro del 9% ed imposte ipotecaria e catastale di 50 euro cadauna. Assai diverso è, invece, il trasferimento di fabbricati non abitativi posti in essere da imprese. In questo caso la cessione di un fabbricato effettuata da imprese non costruttrici dei medesimi o da imprese costruttrici dopo che sia trascorso il quinquennio è esente da Iva e soggetta ad imposta ipotecaria del 3% e catastale del 1%. Anche questa fattispecie rientra nell’articolo 7 del decreto crescita, in quanto la cessione è esente da Iva e l’acquirente potrebbe invocare la applicazione della misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale pari a 200 euro cadauna.

In questo caso, è tuttavia dubbia la convenienza; infatti il vincolo della vendita entro dieci anni e le modalità di costruzione sono assai pesanti in confronto al risparmio fiscale. Invece, la cessione di un fabbricato non abitativo di natura strumentale effettuato da un privato usufruisce a pieno titolo nella agevolazione.