Condominio

Parcheggi sotterranei e galleria commerciale non sono «parti comuni»

di Luana Tagliolini

Per i beni non inclusi nell'elenco contenuto nell'articolo 1117 codice civile il condominio non può giovarsi della presunzione di “condominialità” per pretendere il pagamento dei relativi contributi dai condomini.
La Corte di Cassazione ha ribadito tale principio in una recente sentenza (n. 23001/2019) che ha riguardato una società proprietaria di alcune unità immobiliari site all'interno di un condominio convenuto innanzi al Tribunale per ottenere l'annullamento di una delibera assembleare contenente l'approvazione del bilancio preventivo che poneva a suo carico una quota per spese di gestione di una galleria commerciale adiacente al fabbricato condominiale e della sottostante autorimessa.
Le proprietà faceva parte di uno dei condomini che si erano costituiti a seguito della divisione di un supercondominio.

A dire della ricorrente tali beni non erano riferibili a essa in base adalcuni articoli del regolamento del supercondominio ed inoltre ne non traeva utilità.
Il tribunale dichiarò nulla la delibera mentre la Corte di merito accolse l'appello del condominio avverso alla cui decisione la società ricorreva in Cassazione che accoglieva il motivo del ricorso riguardante l'omesso accertamento - da parte della Corte di Appello - della natura condominiale dell'autorimessa e della galleria che quest'ultima aveva dato per presunta in base all'articolo 1117 codice civile in assenza di documenti o di titolo idoneo che qualificasse tali i beni (autorimessa e galleria ) come parti non comuni, esonerando il condominio dall'onere della prova.
Verificare se un bene rientri o meno tra quelli necessari all'uso comune agli effetti dell'articolo 1117 codice civile suppone una valutazione di fatto che però non spetta ai giudici di legittimità.
Il giudizio in esame riguarda una impugnazione di delibera assembleare ed esula dai limiti della legittimazione passiva dell'amministratore la domanda volta ad ottenere l'accertamento della condominialità o meno di un bene ai fini dell'articolo 1117 codice civile giacché tale domanda impone il litisconsorzio necessario di tutti i condomini.
L'accertamento della natura di tale bene, pertanto, può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale funzionale alla decisione della sola causa sulla validità della delibera assembleare ma privo di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli.
Ciò premesso, i locali sotterranei per autorimesse e la galleria commerciale non costituiscono parti comuni dell'edificio soggette alla presunzione legale di proprietà comune ex articolo 1117 codice civile non essendo in esso richiamati anche se esistenti nel perimetro dell'edificio condominiale, per cui il condominio non può giovarsi della relativa presunzione al fine di pretendere il contributo da ogni condomino così come al condomino che adduca di non essere tenuto al detto contributo per non essere comproprietario di tali locali non incombe l'onere della relativa prova negativa. Incombe sul condominio invece dimostrare l'appartenenza di detti locali in proprietà comune e a tal fine determinante è l'esame dei titoli di acquisto o le convenzioni (regolamento di condominio di natura contrattuale).
La corte rinviava, quindi, ad altra sezione della corte di appello il riesame di tale motivo del ricorso.

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