Lavori straordinari: se c’è pericolo non serve l’ok dell’assemblea

Non sempre è immediato capire chi tra il condominio/amministratore e il singolo condomino sia responsabile dei danni provocati a terzi. È il caso, ad esempio, del distacco di calcinacci dal balcone «aggettante» (cioè sporgente dal profilo della facciata) che si affaccia sulla strada, con il conseguente danneggiamento di un’automobile in sosta. In particolare, se si distacca un elemento ornamentale della facciata la responsabilità può essere del condominio. Se crolla, invece, l’intero balcone, la responsabilità è del proprietario. A meno che il custode del bene (il condominio o il condomino) non dimostri che il distacco è conseguenza di un caso fortuito (ad esempio un terremoto o un fulmine che colpisce il balcone provocandone il crollo), in capo al custode ricade la responsabilità oggettiva del danno. In casi simili la persona che ha subìto il danno può rivalersi contro il condominio o il condomino e ottenere un risarcimento.

Responsabilità e rimedi

In caso la responsabilità ricada sul condominio, sarà poi compito del condominio verificare se sussiste un’eventuale negligenza o inadempimento dell’amministratore e pretendere un rimborso.

La situazione potrebbe complicarsi se la parte lesa è direttamente un individuo, con il responsabile che potrebbe anche essere perseguito personalmente in sede penale per lesioni, omicidio colposo e altro, per violazione della posizione di garanzia che gli compete secondo l’articolo 40, comma 2, del Codice penale. L’amministratore, infatti, come recita l’articolo 1130 del Codice civile, è tenuto a «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio», a maggior ragione se gli interventi rivestono carattere urgente, come nel caso di un cornicione pericolante. Per casi simili, dove anche una minima perdita di tempo può risultare decisiva, l’articolo 1135 del Codice civile consente al professionista di procedere direttamente con i lavori di manutenzione straordinaria senza l’autorizzazione dell’assemblea, che dovrà essere messa al corrente della decisione alla prima seduta utile.

Per evitare inutili rischi e garantire l’incolumità di condòmini e soggetti terzi, l’amministratore deve agire tempestivamente, facendo transennare l’area pericolosa e mettendo in sicurezza la porzione di edificio pericolante. Va da sé che ciò non autorizza l’amministratore – che deve limitarsi a un “intervento tampone” (finalizzato solo a rimuovere il pericolo) – a ordinare il rifacimento della facciata senza preventiva delibera assembleare.

Il discorso cambia se a provocare il danno è una leggerezza del condomino. È il caso, ad esempio, del vaso di fiori posizionato sul davanzale del balcone che precipita sulla strada e colpisce un mezzo o una persona provocando danni più o meno gravi, con annesse responsabilità civili (danno cagionato da cose in custodia) e penali (getto pericoloso di cose), lesioni e altro.

La questione si complica nel caso in cui il regolamento condominiale vieti di posizionare vasi sui davanzali delle finestre: in tal caso a rischiare è anche l’amministratore, che avrebbe dovuto vigilare sul comportamento dei condòmini e sull’osservanza del regolamento.

Norme speciali

Vi sono, infine, norme speciali sulla responsabilità per la tutela degli impianti comuni: riscaldamento; ascensore, piscine, canne fumarie e altro, che contemplano fattispecie tipiche di responsabilità.

E ancora, in caso di rottura di vetrate posizionate sulle parti comuni dell’edificio, possono esservi gravi conseguenze. La superfici vetrate condominiali devono garantire gli standard previsti dalla norma tecnica Uni 7697 «Criteri di sicurezza nelle applicazioni vetrarie» e, nello specifico, non provocare danni a persone in caso di rottura. Se ciò accade e un condomino o un soggetto estraneo allo stabile rimane ferito, prima di accertare l’eventuale responsabilità del condominio e dell’amministratore, occorre capire se sussisteva un obbligo dell’amministratore di intervenire.

Nel caso in cui a rompersi sia, ad esempio, il vetro originario di un palazzo d’epoca tutelato dal Dlgs 42/2004, l’amministratore non ha alcuna responsabilità. Occorre, infine, tenere conto del Dlgs 115/1995, primo provvedimento legislativo in Italia sulla sicurezza dei prodotti (abrogato, ma i cui princìpi sono trasmigrati, in parte, nel Codice del consumo). In particolare, l’articolo 114 del Dlgs 206 del 2005 (Codice del Consumo) dispone che il produttore è responsabile del danno cagionato da difetti del suo prodotto, il che potrebbe comportare l’individuazione di altri soggetti responsabili.

Le responsabilità aumentano se all’interno dello stabile, alle dipendenze del condominio, siano impiegate persone con rapporto di lavoro subordinato (custode, portiere, giardiniere e altro).

In questo caso, come previsto dal Testo unico sulla sicurezza sul lavoro (Dlgs 81/2008), l’amministratore è obbligato a mettere in sicurezza «le pareti trasparenti o traslucide, in particolare le pareti completamente vetrate» che «devono essere chiaramente segnalate e costituite da materiali di sicurezza fino all’altezza di 1 metro dal pavimento, ovvero essere separate dai posti di lavoro e dalle vie di circolazione succitati in modo tale che i lavoratori non possano entrare in contatto con le pareti, ne rimanere feriti qualora esse vadano in frantumi».