Il Condominio

Equo compenso e professione dell’amministratore

di Andrea Tolomelli - Presidente Abiconf

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È opportuno entrare nella questione dell'equo compenso per gli amministratori di condominio Professionisti, attraverso la preliminare esposizione delle attività che oggigiorno vengono svolte nell'ambito dei nostri studi, per poter così meglio comprendere gli impegni personali ed economici necessari e di conseguenza trattare la tematica dei connessi compensi.
Vi è anzitutto da osservare che, il progredire dell'informatizzazione nei servizi bancari, postali ed amministrativi in generale ha fatto si che, i nostri studi quotidianamente si occupano di pagamenti su piattaforme internet, di spedizioni postali rielaborando raccomandate, poste ordinarie e-mail e poste elettroniche certificate, nonché di registrazioni di fatture elettroniche. Il tutto attraverso più o meno evoluti programmi di gestione, di archiviazione documentale, di elaborazione e fatturazione, diverse piattaforme di gestione di servizi bancari e postali. Gli amministratori professionisti si sono dunque onerosamente dovuti dotare di software applicativi e di hardware idonei, che richiedono un costante aggiornamento, nonché di personale dipendente in grado di svolgere tali compiti. Le misure di riduzione del personale e di chiusura delle filiali degli istituti bancari e postali sono da anni sotto gli occhi di tutti noi, nel contempo, i relativi servizi sono stati spostati sull'utente attraverso soluzioni informatiche sempre più complete che, per chi svolge un servizio intermedio, come noi amministratori di condominio, ha comportato l'assunzione dei relativi oneri con personale all'uopo dedicato. Il contemporaneo progredire dei mezzi di comunicazione ha portato una grande diffusione dei dispositivi individuali in grado di gestire facilmente le caselle di posta elettronica – anche certificata -, con la conseguente crescita esponenziale delle richieste formulate via mail; anche per gestire tali servizi gli studi di Amministrazione si sono dovuti necessariamente organizzare con adeguato personale e strutture.
Già con l'introduzione degli obblighi di sostituto d'imposta per le gestioni condominiali – risalente al lontano 1998 - i nostri studi rappresentano di fatto importanti esattorie per lo Stato.
La recente riforma dell'Istituto del condominio, di cui alla legge 220/2012, ha comportato che, la contabilità del condominio sostanzialmente da annuale è divenuta mensile – si veda a tal proposito l'obbligo di aggiornamento in trenta giorni del registro di contabilità ex art. 1130 bis c.c. comma 7°. Inoltre, sempre a mente della nuova normativa condominiale, l'Amministratore è tenuto a garantire la visione e copia dei documenti e registri condominiali a richiesta dei condomini, ex art. 1130 c.c. comma 8°,9°, e 1129 c.c, comma 2°, indicando giorni e orari di ricevimento. Ciò ai fini organizzativi significa la predisposizione nell'ambito degli studi di amministrazione di spazi idonei, secondo le normative sulla privacy e sulla sicurezza sul lavoro – come generalmente previsto per tutti gli ambienti di lavoro– nonché di impianti (apparecchi fotocopiatori) e relativo personale per garantire l'effettivo espletamento di tali incombenze. L'Amministratore deve quindi possedere le risorse economiche necessarie ad impiantare e garantire nel tempo simili servizi. Per far fronte a tali costi alcuni studi si sono infatti organizzati in forma societaria, anche di capitale.
Gli studi amministrativi per una gran parte del tempo e delle risorse sono, dunque, destinati a svolgere attività che non afferiscono propriamente a quelle che sono le qualifiche dell'Amministratore di condominio ma che rappresentano oggigiorno la gestione di compiti necessariamente svolti internamente.
Relativamente agli aspetti propri della professione, l'Amministratore deve possedere conoscenze contabili e finanziarie, giuridiche, tecniche, assicurative e comportamentali di mediazione. Sempre più spesso l'Amministratore si trova a dover affrontare in prima persona difficili contenziosi che, anche a seguito dell'introduzione della mediazione civile, comportano tempi di gestione – preventivi ed incorso - nell'ambito delle sedi assembleari e delle strutture di mediazione. Va ricordata l'indubbia difficoltà connessa alla gestione della conflittualità in condominio rispetto ad una normativa che in molti casi comporta difficoltà applicative, solo in parte risolte dalla giurisprudenza e nemmeno in maniera univoca. Si pensi alle controversie che quotidiane si propongono sulla ripartizione delle spese dei balconi, lastrici o all'applicazione ed al rispetto delle regole in condominio ed alle molte consuetudini conosciute dai condomini che spesso non hanno una base normativa o addirittura confliggono con quelle che sono le disposizioni di legge in materia.
Assume, dunque, sempre più risalto la funzione di consulenza dell'Amministratore sulle tematiche tecnico, giuridico e contabili afferenti al suo mandato e per le specifiche normative fiscali connesse alle agevolazioni riconosciute ed alle forme di finanziamento e dilazione degli impegni economici per le diverse opere di manutenzione dei beni comuni; ciò a pieno coronamento di un perfetto riconoscimento professionale.
La più recente giurisprudenza – soprattutto in materia di sicurezza sul lavoro – ha poi oltremodo esteso le responsabilità dell'Amministratore di condominio individuando nello stesso una figura di “garante della sicurezza” con conseguenze che vanno ben oltre all'amministrazione del bene comune propriamente tale, ma riguardano la tutela delle persone che transitano nel o vicino al fabbricato condominiale. Si pensi alla gestione e supervisione sugli impianti di riscaldamento, ascensore o idrici comuni. L'Amministratore non gestisce più soltanto interessi connessi alle proprietà dei condomini suoi mandanti ma anche afferenti alla salute ed integrità personale della generalità delle più persone.
Rispetto a queste gravose responsabilità l'Amministratore professionista non può che ricorrere ad adeguate coperture assicurative che rappresentano inevitabilmente un importante voce di costo nella propria contabilità.
Dal punto di vista formativo, con la disciplina di cui alla legge di riforma dell'Istituto del condominio, l'Amministratore deve possedere, ex art. 71 bis delle disposizioni di attuazione al c.c., almeno un diploma di scuola media secondaria, aver svolto un corso di formazione iniziale e svolgere annualmente un corso di aggiornamento professionale con verifica di corretto apprendimento; e così tanto chi vuole intraprendere la professione autonomamente, quanto chi come dipendente - con qualifica di Amministratore di condominio - nell'ambito di società di persone o di capitali. I corsi di formazione devono poi rispondere ai requisiti fissati per legge ed essere svolti da docenti formatori, sotto la supervisione di un Responsabile Scientifico.
A fronte di un simile impegno di risorse economiche ed umane, l'Amministratore non ha nemmeno la certezza temporale dell'incarico, potendo essere revocato in qualunque momento e tra l'altro viene valutato ed eventualmente sfiduciato anche da quei condomini rispetto ai quali ha semmai dovuto – a pena di personale responsabilità - intraprendere azioni giudiziarie per la tutela degli interessi della compagine condominiale. Anche rispetto a quest'ultimi aspetti la recente riforma del condominio ha dimostrato l'enorme sproporzione tra le responsabilità imposte e le ragioni di tutela della professione ignorando richieste di bilanciamento nel prevedere incarichi temporalmente stabili o la preclusione ai condomini morosi di partecipate alle votazioni in condominio. Anzi, la riforma in parola ha addirittura ammesso la possibilità di amministrare un condominio, indipendentemente dalle competenze e qualifiche professionali, per il sol fatto di possedere un immobile nello stabile!
Ciò premesso, credo di così aver chiarito che, lo svolgimento della professione di Amministratore di condominio oggigiorno richiede specifiche e diverse qualifiche professionali ed investimenti economici anche rilevanti e che per poter essere remunerativa ed appagante deve necessariamente comportare adeguati onorari. Pur comprendendo le legittime aspettative dell'utenza di riduzione dei costi attraverso una sana e leale concorrenza, nonché il diverso costo della vita nelle differenti piazze d'Italia, nelle città o nelle provincie, non può prescindersi da onorari minimi – specie se rapportati ai minimi contrattuali previsti per i lavoratori dipendenti degli studi di amministrazione. Tali minimi potrebbero individuarsi nell'ambito di una forbice economia che va da 150,00 a 200,00 euro annui ad unità immobiliare in condomini di medie dimensioni. Tali importi, su base giornaliera, rappresentano poco più di 0,40 / 0,50 centesimi di euro per singolo condomino. Cifre oggettivamente irrisorie ma che rappresentano la prima garanzia per l'utente per un servizio di qualità. I suddetti importi possono poi trovare una riduzione o un aumento rispetto al numero delle unità immobiliari di cui si compone il condominio nel suo complesso.
Legislativamente sarebbe più che auspicabile, nell'ottica di una sana concorrenza del mercato e tutela del consumatore, cancellare anzitutto la scellerata norma, prima accennata, che prevede la possibilità per il condomino proprietario di un immobile nel condominio di amministrarlo senza il possesso dei requisiti professionali normalmente previsti dallo stesso articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione al codice civile per la generalità dei casi. Come pure ridurre le possibilità di revoca immediata dell'incarico a specifiche casistiche di grave inadempienza o meglio riconoscere all'Amministratore eventualmente revocato senza giusta causa un equo compenso temporale con un preavviso semmai crescente rispetto agli anni accumulati nella gestione del fabbricato, tale da garantirgli quella certezza di durata dell'incarico necessaria per affrontare, organizzare e remunerare gli investimenti connessi allo svolgimento corretto della professione.
Noi di ABICONF abbiamo, come sempre, fiducia nei nostri governanti e legislatori affinché comprendendo le ragioni della nostra categoria professionale (che, ricordo, permette l'attuazione di tutte quelle importanti innovazioni che riguardano il patrimonio immobiliare e conseguentemente il miglioramento delle condizioni di vita di tutti noi) recepiscano le istanze di miglioramento delle disposizioni legislative che ci riguardano.


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