I giovedì di Maipiùsoli.net: il condominio si prepara agli acquazzoni autunnali

Alle piogge d'autunno occorre pensarci d'estate. Sono i temporali i fenomeni più pericolosi perché intensi, con precipitazioni concentrate, imprevedibili perché si evolvono in poche ore. Pianificare, eseguire, controllare e imparare dall'esperienza è il metodo da adottare per evitare danni e responsabilità.
Chi fa che cosa
“Via rio torbido”, “piazza acqua verde” la situazione passata permane nel nome dei luoghi trasformati in una citta cambiata. Modernamente sono le mappe che ci dicono quali sono le situazioni pericolose per alluvioni, tracimazioni o frane. Il sito “io non rischio” della Protezione Civile ( http://iononrischio.protezionecivile.it )
fornisce l'indicazione puntuale, per l'intero territorio nazionale, di dove gli eventi hanno causato vittime. Localmente il Comune, la Città metropolitana, quello che resta delle ex provincie, la Regione possono essere utili ad ottenere informazioni sul rischio idrogeologico. Per esempio, a Genova ogni edificio ha una sua collocazione nella mappa on line del rischio, aggiornata dinamicamente dall'ente e consultabile facendo click qui .
Diversi saranno i gradi di reazione all'evento se l'edificio si trova in zona rossa o in zona a minor rischio. Ma il clima e le realtà del territorio cambiano, magari anche a seguito di nuove opere. E opportuno quindi che, ogni anno, il cittadino, e quindi l'amministratore di condominio, verifichi dove l'edificio è collocato e se il rischio è cambiato. Vi possono poi essere ordinanze sindacali locali che obbligano gli amministratori di condominio a fornire informazioni scritte su come reagire alle emergenze. Sempre per Genova obbligatorio che l'amministratore di condominio invii ai proprietari e i proprietari inviino agli inquilini, con ricevuta, le indicazioni di comportamento scaricabili cliccando qui .
Dal generale al particolare
Per ogni edificio esistono poi situazioni specifiche di cui amministratore e abitanti devono essere a conoscenza. L'amministratore ha l'obbligo, dalla cui inosservanza derivano responsabilità, di far eseguire la manutenzione ordinaria e anche interventi straordinari se dalla non esecuzione può derivarne un danno od un pericolo.
Operativamente per la manutenzione ordinaria ( per la check list cliccare qui ) l'obbligo si risolve in incarichi contrattuali in forma scritta e nel controllo dell'avvenuta esecuzione. Si tratta per lo più di operazioni banali, ad esempio la pulizia delle grondaie e dei chiusini, la rimozione dal tetto di fogliame, ma anche, ad esempio, nel controllo del funzionamento dei dispositivi anti allagamento, gruppi elettrogeni per pompe di emergenza, barriere auto sollevanti a vasi comunicanti e quant'altro. Per ciascuna di queste attività, anche se eseguite da personale non specializzato – lavascale, idraulico – è opportuno che esista un incarico specifico e un adempimento, la fotografia del luogo e dell'apparato effettuata con un comune telefonino, che permetta di avere la prova del tempo e del luogo in cui l'intervento è stato effettuato e della sua periodicità.
Il monitoraggio degli interventi eseguiti potrà essere realizzato manualmente – si veda il report di esempio allegato – oppure con software verticali, con integrazione dei dati con il gestionale, che permettano anche il coordinamento con il ciclo gestionale e fiscale delle fatture e degli adempimenti.
Utile per evitare i danni e ad attribuire le responsabilità anche la segnalazione documentate da pec verso la pubblica autorità di tutte quelle situazioni – dal banale tombino occluso al fondo del rivo tombino non disostruito – che sono conosciute da chi abita il territorio e su cui, la PA per carenze di mezzi, può essere costretta ad indugiare.
Inserire nel contratto di assicurazione la garanzia catastrofe è poi possibile anche se viene rilasciata dalle società di assicurazione in base al rischio specifico del territorio dove è situato l'edificio. Il costo può essere comunque ritenuto sostenibile in ragione dell'ammontare dei danni e l'argomento va esaminato in assemblea. Controllare l'evoluzione di mercato anno per anno è opportuno in quanto l'incidenza sull'ammontare del premio è elevata.
Amministratore nodo di rete
Il feedback di quanto sta avvenendo è un dato importante per chi gestisce l'emergenza che si riesce ad attuare solo se si ha il tempo per dislocare gli operatori sul territorio. Se questo è impossibile sono i singoli cittadini a diventare fonti, talvolta non attendibili, di quanto avviene. Capita però che il rumore della comunicazione è tale che questa diventa poco utile.
L'amministratore di condominio, come operatore professionale, fornisce invece un feedback validato e di qualità. Per questo alcuni Comuni hanno attivato canali dedicati non solo alla comunicazione dall'alto verso il basso ma per ascoltare quello che dagli amministratori di condominio proviene, da loro già controllato, come sintesi delle situazioni individuali e quindi immediatamente utile per comprendere gli effetti delle decisioni adottate.