Condominio

Le tabelle millesimali si cambiano con la maggioranza qualificata

di Selene Pascasi

Le tabelle millesimali servono per la ripartizione delle spese e per il computo, in assemblea, dei quorum costitutivi e deliberativi. Esse, quindi, non sono la fonte dell'obbligo contributivo del condomino ma fungono da semplici parametri utili a quantificarlo, secondo i valori ed i criteri stabiliti dalla legge. Di conseguenza, l'atto che le approva, come quello che le pone in revisione, non esige l'unanimità dei consensi, essendo sufficiente la maggioranza qualificata.
Lo precisa la Corte di appello di Catania con sentenza n. 1424 del 14 giugno 2019 (relatore Longo). Al centro della disputa una delibera di adozione di nuove tabelle millesimali. Delibera invalida secondo uno dei partecipanti, perché assunta a maggioranza qualificata e non all'unanimità. Il tribunale concorda con l'uomo e la annulla. Scelta che il condominio contesta, convinto della legittimità dell'atto, stilando però l'atto di impugnazione su motivi diversi attinenti il calcolo della caratura millesimale da assegnare all'immobile di proprietà di parte appellata.
Motivi bocciati dalla Corte di appello che, tuttavia, si sofferma a sciogliere il nodo relativo alla validità della deliberazione assembleare. Le tabelle millesimali, chiarisce, servono unicamente agli effetti sanciti dal Codice civile (articoli 1123, 1124, 1126 e 1136) e cioè alla ripartizione delle spese e al computo dei quorum costitutivi e deliberativi in sede di assemblea. Pertanto, prosegue, la deliberazione che le approva non deve intendersi come una fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino (sancito dalla legge) ma solamente come parametro di quantificazione del predetto obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica.
Si tratta, in sostanza, di un atto meramente ricognitivo dei valori e dei criteri legali e strumentale al controllo dell'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell'uso. Un atto, marca la Corte di appello, che non avendo natura negoziale non esige – così come accade per le delibere di revisione delle tabelle millesimali – il consenso unanime dei condomini, essendo per la sua approvazione sufficiente la maggioranza qualificata fissata dall'articolo 1136, secondo comma, del Codice civile (Corte di cassazione, sezioni unite civili, n. 27159/2018).
Diversamente, ha natura contrattuale, ed impone il consenso unanime, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella diversa convenzione di cui all'articolo 1123, primo comma, del Codice civile. In questa ipotesi, del resto, si ha una vera e propria dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini programmano che la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio sia determinata in modo difforme da quanto previsto nell'articolo 1118 del Codice civile e nell'articolo 68 delle disposizioni di attuazione al Codice civile (Corte di cassazione n. 7300/2010). Ebbene, nella vicenda, la delibera di sola adozione di tabelle millesimali, poiché approvata da tutti i condomini salvo l'appellato, era senza alcun dubbio valida almeno sotto il profilo del rispetto delle maggioranze prestabilite. Ciò non toglie, è inteso, che la Corte, stante l'infondatezza dei motivi principali stilati dal condominio, abbia dovuto comunque rigettare l'appello con condanna del condominio alla refusione delle spese processuali.

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