Condominio

Il condominio si può sciogliere solo se divisibile in unità autonome

di Luana Tagliolini

Solo il condominio divisibile in parti strutturalmente autonome può essere sciolto.
Il principio è stato applicato dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 22041/2019) alla fattispecie nella quale gli attori aveva convenuto in giudizio gli altri condomini per chiedere, tra l'altro, che venisse disposto lo scioglimento del condominio e la sua scomposizione in varie unità autonome.
Sia il Tribunale che la Corte di appello respinsero la domanda perché infondata e i condomini attori ricorsero in cassazione eccependo, preliminarmente, che la corte di merito, in particolare, non aveva considerato la loro caratura millesimale ai fini della richiesta dello scioglimento del condominio e aveva violato le norme sullo scioglimento del condominio (articolo 61 Disposizioni di Attuazione del codice civile).
La Cassazione ha rigettato il ricorso confermando le motivazioni della Corte di merito partendo dal presupposto che lo scioglimento di un condominio è possibile solo qualora possa dividersi in parti che abbiano caratteristiche di edifici autonomi ed, inoltre, qualora non sia stato deliberato dall'assemblea, è necessario che la richiesta al giudice sia sostenuta da almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio del quale si chiede la separazione.
Dall'indagine preliminare e fondamentale della Ctu - finalizzata a verificare l'autonomia degli edifici per addivenire all'accoglimento della domanda di scioglimento del condominio – questi aveva riscontrato che l'unità immobiliare ricorrente (e richiedente lo scioglimento) sebbene avesse accesso anche dalle parti comuni del fabbricato denominato Condominio 3, nella realtà faceva parte di un diverso edificio destinato a dare vita a un diverso condominio (denominato Condominio 4), per cui dal computo dei condomini dell'edificio di cui si chiedeva la separazione (Condominio 3) non poteva tenersi conto dell'immobile in esame.
Tali beni (scale, l'ingresso) non rientravano tra i beni comuni (sui quali l'appartamento in questione poteva vantare quali tutt'al più un diritto di servitù) e per le finalità delle indagini che la CTU stava perseguitando era rilevante l'appartenenza o meno di un bene ad un determinato edificio ai sensi dell'articolo 1117 codice civile.
Riguardo, poi, alla sostenibilità della richiesta di scioglimento, la Cassazione ha richiamato l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità che, anche di recente, ha ribadito che lo scioglimento del condominio in edifici autonomi, anche quand'anche restino in comune con gli originari partecipanti alcuni beni indicati nell'articolo 1117 codice civile, esclude che si concreti in un'autonomina gestionale ma, bensì, richiede che si dia luogo alla costituzione di più condomini strutturalmente autonomi indipendentemente dalle esigenze amministrative o di gestione.
Nella fattispecie, da quanto emergeva dalla relazione del CTU, con la divisione e con la creazione del Condominio n.1, otto unità immobiliari sarebbero venute a ricadere in due distinti condomini.
Si sarebbe creata, cioè, la sovrapposizione, in più condomini, delle medesime unità immobiliari precludendo il riconoscimento del carattere dell'autonomia degli edifici.

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