Condominio

Nelle liti sul frazionamento decisivi i dati catastali

di Selene Pascasi

Nell'accertamento del confine tra fondi limitrofi – lotti separati di un originario unico terreno – sono decisivi i tipi di frazionamento richiamati nei singoli atti di acquisto, i cui dati catastali diventano fondamentali per interpretare l'effettiva volontà delle parti.
Lo puntualizza la Corte di cassazione con ordinanza n. 21655 del 23 agosto 2019 (relatore Antonio Scarpa).
Ad aprire la lite, una richiesta arrivata sul tavolo del tribunale di Voghera: accertare l'esclusiva proprietà degli attori sulla porzione di una strada privata collegante i loro terreni ma, a loro avviso, abusivamente delimitata con chiodi topografici apposti da un confinante; determinare il confine tra i terreni e riconoscere all'uomo solo una servitù di passaggio sulla strada privata. Domanda bocciata: era risolutivo il frazionamento richiamato nell'atto di acquisto del convenuto stipulato con i comuni danti causa.
La pronuncia viene impugnata ma la Corte di appello la conferma. L'atto prodotto che delimitava la porzione venduta, spiega, faceva rinvio al frazionamento che distingueva il terreno annesso a porzione di fabbricato. E le particelle lì indicate corrispondevano al mappale originario contenente la strada contesa. Quel frazionamento, del resto, era stato predisposto proprio su incarico dei venditori in vista delle future alienazioni. Niente da fare. Gli appellanti non si arrendono e portano il caso in cassazione.
Tra i motivi, la mancata allegazione del frazionamento al rogito. Doglianza infondata. Secondo un consolidato orientamento, spiegano i giudici di legittimità, va qualificata come azione di regolamento di confini e non rivendica, l'azione proposta dal proprietario che, pur in presenza di un confine apparente, ne deduca l'incertezza per intervenuta usurpazione di una porzione del proprio terreno da parte del vicino, e chieda, quindi, un accertamento giudiziale della superficie dei fondi confinanti senza porre in discussione i titoli di proprietà.
D'altro canto, la finalità dell'azione è soltanto quella di eliminare le perplessità e le contestazioni sulla linea divisoria e non anche di far luce sui titoli. In altre parole, si tratta di un procedimento che ha il mero scopo di dare certezza ad un confine. Ecco perché il Codice civile, all'articolo 950, riconosce al giudice del merito ampia facoltà di scegliere gli elementi decisivi o avvalersi di più elementi concordanti, senza fissarne un ordine d'importanza.
Ebbene, nella vicenda, la Corte di appello aveva ritenuto dirimente, per appurare l'estensione delle proprietà limitrofe, il frazionamento richiamato, anche se non materialmente allegato, negli atti di acquisto e messo a corredo della domanda di voltura del rogito. Poteva dirsi corretta, dunque, la soluzione stilata dal collegio di secondo grado che, a ben vedere, si era allineato al principio per cui «nell'accertamento del confine tra due fondi limitrofi costituenti lotti separati di un appezzamento originariamente unico, rivestono importanza decisiva i tipi di frazionamento richiamati nei singoli atti di acquisto con valore negozialmente vincolante, i cui dati catastali, per espressa volontà delle parti, perdono l'originaria natura di elemento probatorio di carattere sussidiario per assurgere a elemento fondamentale nell'interpretazione dell'effettivo intento negoziale delle parti». Non solo. Anche nell'ipotesi in cui i dati sul confine siano discordanti e gli acquisti siano stati effettuati in tempi diversi, va data rilevanza al confine indicato nel titolo d'acquisto più risalente, quando dalle misure lì contenute possono desumersi dati idonei ad individuare con esattezza la linea di demarcazione tra le proprietà (Cassazione n. 17756/2015).
Ancora, la disciplina sul catasto prevede che il tipo di frazionamento delle particelle catastali vada sottoscritto dalle parti e sottoposto all'ufficio erariale per avere la dichiarazione preventiva di regolarità strumentale all'introducibilità in mappa. Il confine, così, assume valore negoziale vincolante se richiamato nei titoli di acquisto delle proprietà dei fondi limitrofi. Si comprendono, allora, le ragioni per le quali la Corte di appello aveva dedotto dal richiamo esplicito al frazionamento la volontà delle parti di riconoscere e determinare l'esatto confine della porzione di terreno annessa al bene venduto. E se i giudici territoriali avevano operato correttamente, il ricorso non poteva che essere respinto.

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