Condominio

La visione dei documenti e la delibera dell’assemblea

di Anna Nicola


A seguito della riforma del condominio (L. 220/2012) diversi istituti sono stati migliorati, tra cui risaltano gli obblighi dell'amministratore, e la tenuta della documentazione condominiale
È previsto infatti che l'amministratore sia tenuto a fornire al condomino che ne faccia richiesta l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso
Pertanto, con la nuova formulazione dell'art. 1129 Cc, viene garantito un vero e proprio diritto di acceso e visione del singolo condomino ai “documenti” condominiali, anche con facoltà di estrarne copia
I condòmini hanno diritto, a semplice richiesta, ad ottenere la documentazione richiesta: ai sensi dell'art. 1129, II co., Cc - norma espressamente ritenuta inderogabile dall'art. 1138 Cc - l'amministratore, deve indicare i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata
Il libero accesso alla documentazione condominiale non può essere affatto precluso ovvero enormemente compresso da una delibera assembleare
Gli unici limiti cui è soggetto il potere di vigilanza e controllo di ogni singolo condomino, di stretta elaborazione giurisprudenziale, è quello per cui il diritto di accesso non può mai risolversi in un ostacolo per l'attività dell'amministrazione ovvero che le richieste di visione o copia dei documenti devono essere conformi con il principio della correttezza ex art. 1175 Cc (Cass. n. 12579/2017; Cass. n. 19799/2014)
L'amministratore <<è tenuto a permettere ai condòmini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile …>> (Cass. n. 16677/2018)
Conferma è data dall'art. 1130 bis Cc, laddove viene espressamente sancito che <<i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese>>
Dalle norme richiamate, nonché dalla giurisprudenza in materia, emerge un vero e proprio diritto di accesso del condominio alla documentazione condominiale. E' stata infatti considerata nulla la delibera di approvazione del bilancio alla luce del diniego dell'amministratore di mostrare i documenti contabili (Trib. di Roma, 26 ottobre 2015. Nello stesso senso: Cass. n. 21 settembre 2011 n. 19210)
Di recente, sul tema diritto di accesso alla documentazione condominiale è intervenuto il Tribunale di Civitavecchia, con la sentenza del 23 Maggio 2019
L'autorità giudiziaria nel caso di specie ha osservato che l'assemblea non può comprimere il diritto in questione: <<….detta delibera, assunta “incidentalmente” su una richiesta formulata dagli attori all'esito della discussione su un argomento concernente le morosità, si pone in violazione della disposizione di cui norma di cui all'art. 1130 bis c.c. che si riferisce al rendiconto condominiale e alle maggioranze previste per l'approvazione, ma che altresì dispone: “i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese”. Sotto questo profilo la limitazione posta dall'assemblea (visione della documentazione contabile una volta l'anno) non può rientrare nella discrezionalità dell'organo assembleare (che in tal caso non sarebbe oggetto di sindacato da parte del giudice), trattandosi, invero, di delibera assunta in violazione di legge e limitativa del diritto del condomino>>
Nel caso in esame sono state formulate ulteriori doglianze: la mancata indicazione analitica del compenso e la mancata dimostrazione da parte dell'amministratore dei requisiti previsti dall'art. 71 disp. att. Cc Sotto questi profili il Tribunale, dopo aver fatto espresso richiamo all'art. 1129, XIV comma, Cc, per cui, l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta, osserva che <<quello di cui al quattordicesimo comma è un requisito a pena di nullità “della nomina””, come anche “la contestazione sulla mancanza di requisiti stabiliti dalla legge per lo svolgimento dell'incarico di amministratore, relativi al corso di formazione iniziale e allo svolgimento dell'attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale, non incidono sul momento genetico di validità della delibera>>
Nel caso in esame sono state formulate ulteriori doglianze: la mancata indicazione analitica del compenso e la mancata dimostrazione da parte dell'amministratore dei requisiti previsti dall'art. 71 disp. att. Cc Sotto questi profili il Tribunale, dopo aver fatto espresso richiamo all'art. 1129, XIV comma, Cc, per cui, l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta, osserva che <<quello di cui al quattordicesimo comma è un requisito a pena di nullità “della nomina””, come anche “la contestazione sulla mancanza di requisiti stabiliti dalla legge per lo svolgimento dell'incarico di amministratore, relativi al corso di formazione iniziale e allo svolgimento dell'attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale, non incidono sul momento genetico di validità della delibera…>>

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