La modifica delle tabelle all’unanimità

Il regolamento contrattuale può prevedere un particolare regime di ripartizione della spesa, diverso da quello codicistico. Si tratta ad es. delle clausole redatte dal costruttore-venditore richiamate in ogni singolo atto di vendita delle unità immobiliari costituenti l'edificio, debitamente trascritte nei registri immobiliari ai fini della loro opponibilità ai terzi. Si suole parlare di clausole contrattuali anche nel caso in cui le medesime siano state approvate dall'assemblea di condominio all'unanimità. La caratteristica di queste clausole è data dal fatto che nascono da un rapporto contrattuale intercorso tra tutti i soggetti interessati, quali condomini (Cass., 8 gennaio 2000, n. 126; Cass., 6 ottobre 2000, n. 13331).
Esse possono disporre una particolare ripartizione delle spese dei beni e servizi comuni, sino a arrivare persino a escludere una determinata unità abitativa dal partecipare dall'onere economico di una certa cosa in comproprietà. Ciò è possibile in quanto vi è l'unanimità del consenso di tutti i condomini: l'unanimità comporta che non vi sia alcun soggetto che sia contrario alla volontà manifestata nella specifica clausola, comportando l'accettazione della deroga ai principi sanciti dal legislatore da parte di tutti i soggetti interessati (Cass. civ. Sez. II, 20/03/2006, n. 6158). Non così nel caso in cui rispecchino le clausole assembleari: la clausola presa a maggioranza (con il voto di almeno la metà degli intervenuti all'assemblea ed almeno la metà del valore dell'edificio) esclude che il suo contenuto possa derogare alla previsione legislativa della distribuzione delle spese tra i condomini (Cass. civ. Sez. II Sent., 23/02/2007, n. 4219).
La forma scritta è sempre necessaria, anche se non ai fini della validità della tabella, per il semplice fatto che devono essere allegate al regolamento di condominio, costituendone parte integrante. Se manca il regolamento, le tabelle possono comunque essere redatte, in quanto documento che fornisce certezza dello stato dei luoghi e dei valore di tutte le parti che compongono l'edificio (App. Palermo Sez. II, 22-03-2011).
Una volta approvate, sono obbligatorie per tutti i condomini, anche se errate, fino al momento in cui non vengono modificate. Si suole dire che hanno efficacia costitutiva e non semplicemente dichiarativa: esse sono vincolanti per tutto il tempo in cui hanno valore ed efficacia. L'eventuale violazione degli articoli del codice civile in tema di ripartizione delle spese condominiali può essere fatta falere solo impugnando le tabelle in corso e richiedendo una loro modifica convenzionale o giudiziale. L'amministratore, nel ripartire le spese tra i contitolari, è tenuto a rispettarle: non può contravvenire alla ripartizione espressa nella tabella e, di sua iniziativa, applicare le norme del codice dettate in tema di riparto delle spese (Cass. civ. Sez. II, 18/08/2005, n. 16982).
La decisione del Tribunale di Roma del 26 febbraio 2019 ha ripreso questi argomenti, evidenziando che le modifiche alle tabelle millesimali possono essere assunte all'unanimità
Esse –come sopra visto- valgono anche nel caso in cui si decida la distribuzione di spesa in modo diverso rispetto ai criteri dettati dal codice civile in quanto le relative norme sono derogabili per volontà delle parti
Poiché il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica, simile decisione può essere presa esclusivamente con l'accordo di tutti i soggetti legittimati, quindi dell'integralità dei condomini