Coibentazione di lastrico solare e facciata, va verificata la «trasmittanza» del solaio?
L'isolamento termico dell'involucro dei fabbricati è un obbligo sancito dal DM 26 giugno 2015 (allegato 1), che disciplina con attenzione e gradualità i requisiti minimi d'applicare agli interventi in funzione delle percentuali delle superfici disperdenti oggetto di manutenzione, suddividendoli in “Ristrutturazioni importanti di primo e secondo livello”, nonché di riqualificazione energetica. Essendo tale obbligo svincolato dal titolo edilizio necessario, anche una manutenzione ordinaria, nel caso in cui ecceda il suo intervento nelle percentuali dettate dalla nuova norma, comporta il rispetto dei requisiti e prescrizioni ivi contenuti. Relativamente alla ripartizione delle spese per il rifacimento – e l'eventuale coibentazione – del lastrico solare occorre precisare che, qualora questo non sia comune a tutti i condomini, troverà l'applicazione l'art. 1126 c.c., che, nel declinare l'art. 1123, comma 2, c.c., le pone per un terzo in capo al condomino esclusivista e per i restanti 2/3 al condominio. Viceversa, il criterio legale (proporzionale ai millesimi di proprietà) di ripartizione delle spese in condominio, non verrà derogato. Infine, in base all'art. 1123 c.c., le suddette spese, in relazione alle facciate e delle mura perimetrali dell'edificio, anche qualora siano di proprietà esclusiva di singoli condomini (cfr. Cass. Civ. Sez. II Sent., 03/01/2013, n. 64), devono essere ripartite fra i condomini proporzionalmente ai millesimi di loro proprietà, trattandosi di parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c., come anche confermato da recente giurisprudenza della Suprema Corte in quanto essi “determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell'edificio stesso. Pertanto, nell'ambito dei muri comuni dell'edificio rientrano anche quelli collocati in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dell'immobile” (Cass. Civ. Sez. II., 10/05/2018, n, 11288). È altresì pacifico che il criterio legale di ripartizione delle spese in condominio sia derogabile, seppur con il consenso unanime dei condomini (cfr. Cass. Civ. Sez. II Sent., 04/12/2013, n. 27233).
