Condominio

Guida breve al Bed & Breakfast in condominio

di Silvio Rezzonico (presidente Confappi)

Negli ultimi anni i bed & breakfast in condominio sono aumentati in modo esponenziale, diventando per molti una fonte di reddito alternativa. Chi possiede un immobile a destinazione abitativa, ma anche chi è in affitto (in quest'ultimo caso, però, è necessario il consenso del proprietario) può ricavare all'interno dell'appartamento spazi destinati a ospitare un numero variabile di persone, a cui è offerto anche un sevizio di prima colazione. Si tratta di un'attività lavorativa a conduzione familiare e a carattere saltuario, regolata da normative regionali e provinciali che, pur rifacendosi alla legge 135/2001 (“Riforma della legislazione nazionale del turismo”), prevedono ciascuna i propri parametri.
Avviare un b&b
Prima di avviare le pratiche per regolarizzare il b&b in condominio, è opportuno verificare che il regolamento condominiale contrattuale dell'edificio non vieti l'attività, fermo restando che affinché il divieto sia valido, come ha chiarito la recente giurisprudenza, deve essere esplicito. La legge prevede comunque che la disposizione del regolamento contrattuale possa essere modificata, ma in questo caso sarà necessario il voto unanime dei condòmini proprietari. Una volta appurato che il regolamento non pone limiti, il proprietario o l'inquilino dell'appartamento devono recarsi all'ufficio regionale competente e farsi consegnare la normativa aggiornata, che fissa, fra le altre cose, il numero massimo di camere e di ospiti. È necessario presentare la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) allo Sportello unico della Attività produttive del Comune in cui si trova l'immobile, allegando una serie di documenti, fra cui la planimetria dell'alloggio, il contratto di proprietà o di locazione e l'assciurazione di responsabilità civile, che tutela gli ospiti e gli oggetti di loro proprietà. Alcune normative regionali, è il caso del Lazio, prevedono che il titolare dell'attività sia residente nell'appartamento dove si svolge il b&b o quantomeno risulti domiciliato durante il periodo d'apertura.
Requisiti dell'immobile
Non tutti gli appartamenti possono diventare b&b. Per il via libera occorre che l'immobile sia conforme ai requisiti edilizi e urbanistici nonché a quelli igienico-sanitari previsti dal regolamento comunale. Gli impianti, inoltre, devono essere a norma e in regola con le manutenzioni periodiche, così da garantire la massima sicurezza agli ospiti.
Per quanto riguarda la grandezza delle camere, le misure variano da regione a regione, anche se in media ogni locale deve avere una dimensione che va dagli 8 ai 14 metri quadrati. Le camere concesse agli ospiti possono essere al massimo 8 (come nella provincia autonoma di Bolzano) mentre il numero dei posti letto va dai 6 di alcune regioni ai 20 della Sicilia. L'accesso alle stanze da letto deve essere diretto (vietato quindi transitare da altri locali) e almeno uno dei bagni (dotato di wc, lavabo, vasca o doccia, specchio e presa di corrente) a uso esclusivo degli ospiti.
Pulizia e cibo
Le camere, i bagni e gli spazi comuni dell'appartamento vanno puliti ogni giorno, mentre la biancheria (lenzuola, asciugamani, accappatoio) va sostituita almeno tre volte alla settimana e comunque ogni volta che arrivano nuovi ospiti. Per quanto concerne la somministrazione di cibo e bevande,. il b&b non prevede un servizio di cucina e quindi sono vietati pasti espressi. Negli ultimi anni comunque c'è stata un'apertura verso i prodotti tipici del territorio che possono sostituire i cibi confezionati, che di norma vengono offerti agli ospiti. Nella Marche, ad esempio, a colazione vi è l'obbligo per il titolare della struttura di servire almeno il 70% di prodotti confezionati o acquistati da aziende e cooperative agricole regionali.
Regime fiscale
Il b&b in condominio non ha carattere imprenditoriale e, di conseguenza, il titolare non è tenuto né ad aprire la partita Iva né e procedere all'iscrizione in Camera di Commercio.
I proventi derivanti dall'attività vanno comunque denunciati in dichiarazione dei redditi, inseriti nello spazio dedicato ai cosiddetti “redditi diversi”.
Chiusura periodica e tariffe
Le diverse normative locali prevedono che il b&b in condominio resti chiuso un determinato numero di giorni all'anno, anche non consecutivi. Infine, riguardo alle tariffe il titolare è libero di fissare i propri prezzi, avendo però cura di esporli all'interno della struttura e indicando le diverse soluzioni offerte.

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