Amministratore, avanti con prudenza con la cantina allagata

L’amministratore può e deve agire, anche senza consultare l’assemblea, secondo il suo «prudente apprezzamento» quando la situazione è grave e urgente. Lo afferma la Corte di Cassazione con la sentenza 21242/2019 (relatore Giuseppe Dongiacomo).

Il caso riguardava l’intasamento di un sifone che aveva creato una fuoriuscita di liquami in alcuni appartamenti. L’amministratore, al riguardo, lamentava che i proprietari della cantina, benché contattati, non si erano resi disponibili ad aprire la porta della cantina né a fornire la relativa chiave e nemmeno avevano autorizzato la forzatura del lucchetto. Quindi, dopo aver proceduto in via d’urgenza, ha instaurato un giudizio ordinario nei confronti dei proprietari, i quali, oltre a difendersi dalle accuse loro rivolte, hanno, in via riconvenzionale, chiesto il risarcimento del danno subito all’interno dell’appartamento.

La questione riguarda quindi l’ampiezza dei poteri dell’amministratore nell’affrontare e risolvere tali casi limite. E la linea guida indicata dalla giurisprudenza prevede la regola del cosiddetto “prudente apprezzamento”.

Nella sentenza si spiega che il condominio, in persona dell’amministratore in carica, ha il diritto e l’obbligo di deliberare e di eseguire opere di riparazione e manutenzione a protezione delle proprietà comuni al fine di evitare danni alle proprietà esclusive dei condomini e dei terzi. Per cui, nell’ipotesi di mancanza della collaborazione dei condòmini al riguardo, l’amministratore può agire in giudizio, in rappresentanza del condominio, senza bisogno di autorizzazione assembleare, per far valere tale diritto, sia in sede cautelare che di merito (articoli 1130 e 1131 del Codice civile). Non solo: bene ha fatto la Corte d’appello a non riconoscere ai condòmini poco collaborativi i danno che il loro stesso atteggiamento aveva contribuito a generare.

La facoltà, precisa la Cassazione, che il regolamento di condominio attribuisca all’amministratore di accedere negli appartamenti o nei locali chiusi quando, per guasti verificatisi nell’interno dei medesimi, vi sia l’assoluta urgenza e l’inderogabile necessità di evitare senza indugio danni all’edificio e agli altri condomini, non esclude, pertanto, che l’amministratore stesso, se lo ritenga, abbia senz’altro il potere, anziché di accedere direttamente forzando le porte di chiusura, di chiedere ed ottenere dal giudice, anche in via d’urgenza, la necessaria tutela giudiziaria.