L’assemblea non può delegare le decisioni al consiglio di condominio

L'ultimo comma dell'art. 1130-bis c.c. prevede finalmente la figura dei consiglieri, concedendo all'assemblea la possibilità di nominare un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini (e non estranei ) negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.
Nonostante l'infelice formulazione della norma, è pacifico che anche nei complessi condominiali con meno di dodici unità immobiliari sia consentito all'assemblea di procedere alla nomina dei consiglieri, trattandosi appunto di una facoltà (“l'assemblea può anche nominare... “) e non di un obbligo, ancor più se si considera che per la nomina neppure è richiesto un quorum particolare ed essendo dunque necessario il voto favorevole della sola maggioranza dei presenti.
La ragione della nomina di tale organismo è quella, evidentemente, di meglio tutelare gli interessi dei condomini, segnatamente per la rilevante difficoltà di amministrare i grandi complessi dotati di molteplici strutture comuni.
Il consiglio di condominio deve svolgere il ruolo di vero e proprio organo di consulenza e di controllo dell'operato dell'amministratore e può pertanto essere equiparato al collegio sindacale operante nelle società di capitali. La sua istituzione è di indubbia utilità ai fini della corretta gestione del condominio e non comporta alcun onere, vista la gratuità dell'incarico.
I compiti assegnati ai consiglieri devono coesistere con quelli che la legge attribuisce all'amministratore: l'assemblea può peraltro riconoscere loro specifiche funzioni – sempre nell'ambito del controllo e della consulenza – nello stesso mandato conferito all'amministratore. E così, può essere attribuito ai consiglieri l'incarico di esaminare i preventivi di spesa per l'esecuzione di lavori, ma le decisioni da loro assunte, per avere forza vincolante nei confronti di tutti i condomini, devono necessariamente essere rimesse alla decisione dell'assemblea, che semmai le approverà con le maggioranze previste dalla legge.
Va da sé quindi che la deliberazione del consiglio di condominio è invalida allorché consista in una delibera assembleare che non abbia contenuto consultivo (come previsto dall'art. 1130-bis,ultimo comma, c.c.) ma esprima una vera e propria decisione e sia stata assunta in difetto di convocazione per conto dell'amministratore di condominio ( Cass. n.15550/2017)
Qualora il consiglio di condominio ecceda il mandato assegnato dall'assemblea o dal regolamento, i singoli membri che ne fanno parte - e non il condominio – possono essere chiamati a rispondere personalmente per eventuali danni derivanti dal loro operato eccedente l'incarico a loro conferito.
Giammai i consiglieri possono esautorare l'assemblea dalle sue tipiche competenze, essendo questa l'unica legittimata ad assumere decisioni con forza vincolante anche per i condomini dissenzienti.
Pur nella vigenza del novellato art. 1130-bis c.c., nessun regolamento, sia pure di natura contrattuale, può validamente riservare al consiglio di condominio il compito di sostituire istituzionalmente l'assemblea dei condomini
Il principio era per il vero già stato consacrato ancor prima dell'entrata, con la L. 220/12, dell'art.1130 bis. C.c., ma sul punto si è recentemente pronunciata la Suprema Corte con ordinanza n. 7484 pubblicata in data 15 marzo 2019 con cui, proprio in tema di approvazione di opere di manutenzione straordinaria ex art. 1135, comma 1, n,4, cod, civ., ha affermato che simili funzioni non sono delegabili ad un consesso ristretto condominiale, quand'anche all'uopo incaricati dall'assemblea: la determinazione dell'oggetto delle opere di manutenzione, siamo esse ordinarie o straordinarie, in uno con la scelta dell'impresa esecutrice dei lavori e con la ripartizione delle relative spese tra i condomini, rientrano nel contenuto essenziale delle deliberazioni assembleari imposto dall'art. 1135 c.c.
Il principio ha da valersi per qualsiasi decisione che il consiglio intenda assumere con forza vincolante per l'intera collettività condominiale e che dunque travalichi la natura meramente consultiva delle sue funzioni.
Nel caso in esame, un condomino si era visto richiedere dall'amministratore il pagamento di ratei di spesa degli interventi straordinari sul lastrico solare comune deliberati dal solo consiglio di condominio e mai rimessi alla successiva approvazione da parte dell'assemblea.
I Giudici di merito, sia in primo e sia in secondo grado, avevano invalidato simile decisione in quanto assunta da un organo, appunto il consiglio di condominio, legittimato a svolgere solo un compito organizzativo di una futura assemblea, ma non certo a sostituirne la volontà.
Proposto ricorso ai Giudici di legittimità, il Condominio ricorrente ha sostenuto che l'operato dei consiglieri fosse stato per il vero ratificato dal una successiva delibera, circostanza quest'ultima qualificata come pacifica in quanto mai contestata da controparte. Di diverso avviso si è invece dichiarato il resistente, che ha sostenuto la mancata acquisizione del predetto documento agli atti del giudizio.
La Suprema Corte, con ampi richiami giurisprudenziali antecedenti e successivi all'entrata in vigore dell'art. 1130 bis c.c., ha ribadito che, sebbene sia data possibilità all'assemblea di delegare al consiglio di condominio o ad una apposita commissione la predisposizione di prospetti comparativi tra le imprese propostesi per l'esecuzione delle opere ai fini di valutarne la professionalità o la solidità economica e l'esame dei preventivi di spesa da queste redatti, gli unici legittimati a deliberare sull'oggetto dell'appalto piuttosto che sulla scelta dell'impresa e sull'ammostare complessivo della spessa dei lavori sono esclusivamente i condomini in sede assembleare e con le maggioranze indicate dall'art.1136 c.c. in tema di costituzione dell'assemblea stessa e di delibere da assumere.
I consiglieri non hanno alcun potere decisionale, che spetta invece all'assemblea o, nei soli casi previsti dalla legge (art. 1135, comma 2, c.c.), all'amministratore.
A prescindere comunque dal caso in specie, non v'è dubbio che le pur limitate funzioni del consiglio di condominio siano di utilità estrema per i condomini in quanto finalizzate a fare emergere le loro effettive necessità pratiche e del loro vivere in Condominio,
È buona norma, in generale, che l'amministratore consulti preventivamente i consiglieri anche nel caso in cui si tratti di assumere decisioni che ricadono nell'ambito delle proprie attribuzioni, senza che tale parere abbia per lui qualsivoglia potere vincolante. Se essi decidono al di là del mandato e se decidono l'esecuzione di opere senza averne il potere possono rispondere in proprio per gli eventuali danni, restando il condominio indenne da responsabilità qualora l'assemblea si sia espressa in modo preciso negando l'assenso all'esecuzione dell'opera.
Pur nell'attuale silenzio della legge, il regolamento di condominio può disciplinare più dettagliatamente questa figura, per esempio stabilendo la durata pluriennale della carica dei componenti il Consiglio oppure vietando il rinnovo dell'incarico in capo a colui che già l'ha ricoperto. Norme regolamentari possono poi disciplinare le modalità del controllo che i consiglieri devono svolgere sull'operato dell'amministratore ed imporre anche la redazione di un verbale delle loro riunioni al fine di permettere a tutti i condomini di conoscere le decisioni di volta in volta assunte.