Il Condominio

I giovedì di MaiPiùSoli.net: l’amministratore non fa il vigile

di Glauco Bisso

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L'assemblea decide e l'amministratore, se la decisione è legittima, esegue. Nessun uomo forte in condominio ma decisioni collegiali con il concorso di tutti, adottate a maggioranza. E meno male che funziona così altrimenti all'antipatia verso chi deve imporre il pagamento dei servizi sarebbe seguito il risentimento di chi affibbiava, sempre a torto, per chi era sanzionato, le multe.
L'assemblea “tribunale popolare”
Presupposto per l'applicazione di qualsiasi multa irrogata dall'assemblea è che, prima della valutazione di qualsiasi caso da sanzionare, sia stata adottata una decisione, votata con il quorum previsto per l'approvazione del regolamento di cui all'art.1138 c.c. (assemblea legalmente costituita, maggioranza intervenuti e metà valore edificio). La miniriforma della riforma (Dl 145/2016 convertito nella legge 9/2014), più ispirata dal “blocco cantieri” del fondo lavori tutto precostituito, che dalle liti in condominio, fu l'occasione per l'aggiunta dell'ultimo comma all'art. 70 delle disp.att.cod.civ. (il testo è in fondo all’articolo) che sempre rinvia all'assemblea la valutazione del caso e la decisione della sanzione, decisione che deve essere sempre adottata con la maggioranza super, la stessa necessaria ad esempio per i lavori straordinari di rilevante entità.
Multa irrogata, delibera impugnata
Anche se risulta difficile contemplare tutti i casi di violazione del regolamento di condominio è opportuno che la delibera che istituisce le multe, preveda in modo esplicito casi e questioni che comportano l'applicazione della sanzione. Una delibera generica che attribuisse la facoltà di multare a qualsiasi violazione rischia di complicare non poco la vita del condominio anche perché sarebbe sempre invocata dai condòmini più esacerbati e l'amministratore si troverebbe in grave difficoltà. E invece nel prevedere le sanzioni occorre avere riguardo a quelle situazioni che possono più di altre esacerbare i rapporti con la definizione precisa delle situazioni sanzionabili. Se ad esempio l'assemblea ha deciso che in alcune zone della strada comune è vietato posteggiare e questo per l'evidente ragione di permettere l'accesso ai mezzi di soccorso, la sanzione corrisponde ad un interesse rilevante di tutti i condòmini. Sicuramente impugnabile la decisione dell'assemblea che riservasse alcune zone di parcheggio ad alcuni invece che ad altri semplicemente perché questi ne fanno un uso più intenso.
Ammonite prima di multare
Se la situazione sanzionabile è quella contemplata, la prova della violazione deve essere fornita in assemblea in modo oggettivo, possibilmente con foto o filmati, onde evitare che in mediazione e poi in giudizio ci si trovi a valutare le asserzioni dei condòmini l'uno contro l'altro armati e quindi con scarso valore probatorio. Spesso capita che in condominio il motivo del contrasto sia personale e la singola situazione sia solo un'occasione per esprimerlo in modo concreto. Il contrato tra vicini di casa non deve nuocere a tutti. Il farmat della delibera di integrazione al regolamento, della lettera di ammonizione e della delibera per la sanzione è scaricabile facendo click qui .
L'amministratore non fa il vigile
Una divisa, un potere, una sanzione. Il film diretto da Luigi Zampa “Il vigile”, con Alberto Sordi è del 1960. Era il tempo in cui esisteva la Befana dei vigili, segno di una vicinanza popolare ad un ruolo ingrato era ancora intensa. E questa vicinanza continuerebbe anche oggi, quando alla polizia locale sono affidati ruoli di mediazione, un “vigile di pace” in cui la sanzione è l'effetto ultimo, perché prima si passa attraverso la comprensione del regola come socialmente necessaria e poi alla sua applicazione. Anche per l'amministratore di condominio è un po' così , anzi più complicato, perché la persona sanzionata sarà la medesima che contribuirà alla sue rielezione in una prossima assemblea e essere giusti e corretti è il modo per essere comunque umanamente apprezzati al di là del ruolo che ciascuno talvolta deve svolgere.
Artt.70 Disp.Att.Cod.Civ.:
“Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800.
La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice
.”


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