Condominio

Una nuova definizione di condominio e della «parziarietà»

di Rosario Dolce

Davvero interessante il provvedimento pubblicato dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere in data 14 dicembre 2018 (Giudice estensore, GOP Avv. Maria Lombardi) che accosta il riconoscimento di soggettività giuridica autonoma al condominio, in tema di pignorabilità del conto corrente, con la natura parziaria – pur mitigata dalla concetto della sussidiarietà - dell'obbligazione condominiale, non solo di fonte contrattuale. Ma precidiamo con ordine.
La natura giuridica e nuova “definizione” del condominio
Il condominio sarebbe stato “entificato” con la riforma del 2013 con la previsione di un fondo comune precostituito e con la descrizione di modalità precise nel rispetto delle quali il creditore può esigere e conseguire quanto dovutogli, aggredendo: prima il consesso nel suo complesso e poi, in caso di mancato pagamento da parte del condominio prima e dei condomini morosi poi, anche i condomini non morosi.
Infatti, se è pur vero che nel corso dei lavori preparatori di tale legge si era tentato senza successo di introdurre la previsione espressa del riconoscimento della personalità giuridica del condominio, per contro, è da sottolineare che tramite di essa si è imposto di tenere distinta la gestione del patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore p.t. o dei condòmini (cfr, articoli del Codice civile: 1129”conto corrente condominiale”, 1135, nr 4 “fondo speciale”; 2659 “nota di trascrizione”).
Le stesse Sezioni Unite della Corte di Cassazione con sentenza 19663/14 hanno in qualche modo confermato quanto appena detto, ritenendo che il condominio non è una mera comunione strumentale rispetto all'esercizio dei singoli diritti di proprietà esclusiva sui diversi appartamenti, che seguirebbero “un proprio destino individuale e autonomo”, al di fuori della disciplina speciale del condominio e in armonia con la definizione generale della proprietà [inteso come diritto di godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo (art. 832 cod. civ.)]. Il Condominio negli edifici è qualcosa di più: vale a dire una “situazione mista, di comproprietà e di concorso di proprietà solitarie”, l'una legata alle altre da un intimo nesso di reciproca complementarietà e funzionalità.
La “parziarietà” anche per le obbligazioni extracontrattuali
Il più recente orientamento delle Sezioni Unite, tende, dunque, a riconoscere al condominio una sorta di soggettività giuridica autonoma. Con questa nuova nozione e concezione non sussisterebbero più motivi – sempre secondo il giudice campano - per distinguere la responsabilità del condominio e dei singoli condomini per le obbligazioni sociali a seconda che abbiano la loro fonte in un rapporto di natura contrattuale o extracontrattuale.
In altri termini, a fronte dell'assunta autonomia patrimoniale “imperfetta” non potrebbe più dirsi operante la responsabilità solidale di cui all'art. 2055 codice civile, laddove presuppone l'esistenza di più soggetti cui imputare il fatto dannoso. Invero, esisterebbe solamente l'istituto del Condominio, il quale consta di una sola entità giuridica e fattuale (pur continuando a sussistere la responsabilità sussidiaria solidale dei condomini morosi e, in ultima istanza, anche dei condomini adempienti).
Il venir meno della solidarietà tra condòmini (anche) nell'ambito delle obbligazioni di natura extracontrattuali - cioè quelle che traggono fondamento da un fatto illecito – soddisfarebbe un principio di “equità sostanziale”.
Al giudice campano non appare equo rimettere, anche in tale contesto, alla discrezionalità e all'arbitrio del singolo creditore la scelta unilaterale di individuare il condomino cui chiedere il pagamento dell'intero, senza prima agire nei confronti del codominio con il suo fondo e dei morosi.
Del resto - così chiosa l'argomentazione offerta al riguardo - la soluzione adottata dal legislatore, così come la parziarietà fatta propria dalle Sezioni Unite nel 2008, si armonizza meglio con una configurazione personalisitica del condominio.
Sulla pignorabilità del conto corrente
Sulla base di queste premesse, il giudice campano ha rigettato l'opposizione del Condominio sull'impignorabilità del conto corrente e, diversamente, ha ritenuto che il creditore abbia agito correttamente, nell'esperimento della relativa azione esecutiva. Anzi, il decidente ha colto l'occasione per offrire parimenti dei chiarimenti procedurali: per cui il conto corrente va escusso sempre per primo e, solo qualora incapiente, il creditore è in grado di agire pro quota nei confronti dei condomini morosi (indipendentemente dalla fonte della rispettiva obbligazione).

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