Ricostruzione del condominio dopo il sisma più facile con il Dl sblocca cantieri

Il decreto-legge 18 aprile 2019, n. 32, recante “disposizioni urgenti per il rilancio del settore dei contratti pubblici, per l'accelerazione degli interventi infrastrutturali, di rigenerazione urbana e di ricostruzione a seguito di eventi sismici” e' stato convertito in legge con modificazioni dal provvedimento del 14 giugno 2019, n. 55 pubblicato sulla G.U. del 17 giugno 2019.
La “legge di conversione” spiega effetti anche in ambito condominiale, quanto alle aree territoriali interessate, poiché disciplina gli interventi per la riparazione e la ricostruzione degli immobili, interessati dagli eventi sismici di cui alle delibere del Consiglio dei ministri del 6 settembre 2018, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 213 del 13 settembre 2018, e del 28 dicembre 2018, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 1 del 2 gennaio 2019.
Per l'attuazione degli interventi di immediata necessità nei territori comunali di che trattasi, a norma dell'articolo 8 del citato decreto, è stata prevista la nomina di appositi commissari straordinari aventi il compito di gestire le risorse stanziate in un fondo riservato (pari a circa euro 275,7 milioni per il quinquennio 2019-2023).
Il compito dei commissari sarà quello di assicurare una ricostruzione unitaria e omogenea nei territori colpiti dagli eventi (Catania e Campobasso), attraverso specifici piani di trasformazione e, eventualmente, di delocalizzazione urbana finalizzati alla riduzione delle situazioni di rischio sismico e idrogeologico e alla tutela paesaggistica.
I commissari saranno in grado, a tal fine, di programmare l'uso delle risorse finanziarie e adottare le direttive necessarie per la progettazione ed esecuzione degli interventi, nonché' per la determinazione dei contributi spettanti ai beneficiari sulla base di indicatori del danno, della vulnerabilità e di costi parametrici.
Quanto alla “ricostruzione” degli edifici condominiali, a norma dell'articolo 10, comma 9, del citato d.l. 32/2019, è stato previsto quanto segue: «In deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quarto e quinto comma, del codice civile, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la meta' del valore dell'edificio e gli interventi ivi previsti devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio».
Ora, al di là del tenore del provvedimento in commento, mette conto rammentare che il Codice civile riserva l'articolo 1128 per l'ipotesi del “Perimento totale o parziale dell'edifico” - norma non modificata dalla riforma del 2013 – la quale, in punto, dispone che: «Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera [1136] circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio [1117], e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse [1123]. L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste. Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini»
Quindi, in ipotesi di perimento totale o parziale dell'edificio in condominio, anche inferiore ai tre quarti del suo valore, ciascun condòmino ha il potere di ricostruire le parti comuni del fabbricato, che siano andate distrutte e che siano indispensabili per ripristinare l'esistenza e il godimento del bene di dominio individuale, nell'esercizio non di un diritto di superfice, ma di facoltà inerenti alla proprietà esclusiva ed a quella condominiale, in quanto tali non suscettibili di prescrizione per non uso (tra le tante, Corte di Cassazione, 14 settembre 2012, n. 15482).
Per contro, il rifiuto di un condòmino alla ricostruzione, quale presupposto per ottenere, da parte degli altri partecipanti, la cessione coattiva della sua quota, ai sensi dell'articolo 1128, quarto comma, Codice civile – norma applicabile non solo all'ipotesi di perimento totale, a anche a quella parziale – deve manifestarsi o nella richiesta di vendita del suolo o in una netta opposizione a ricostruire l'edifico ed a sopportare la relativa spesa, non essendo sufficiente, a tal fine, un comportamento meramente inerte o una semplice divergenza in ordine alle caratteristiche del nuovo edificio (cfr, Corte di Cassazione, n. 23333 del 30 ototobre 2006).
Va precisato, inoltre, che in caso di perimento totale dell'edificio viene meno il diritto esclusivo dei diversi proprietari sui singoli appartamenti; e dunque sopravvive solo la comunione di proprietà dell'area; per cui, ove — poi — si proceda alla ricostruzione sull'area, non si forma un condominio, ma una comunione sull'edificio realizzato.
In tal caso, l'ipotesi di “nuovo” condominio nascerebbe a seguito del perfezionamento di una specifica operazione negoziale - intesa dalla giurisprudenza come una vera e propria “divisione” – in forza della quale siano state attribuite in proprietà gli appartamenti, realizzati all'interno dell'edificio ricostruito, ai singoli partecipanti (in punto, Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 11201 del 16 dicembre 1996)