Condominio

Il «diritto di abitazione» e il condominio: rapporti da chiarire

di Anna Nicola

Il diritto di abitazione è un diritto reale tipico di godimento su cosa altrui avente per oggetto un edificio o parte di esso. Si tratta di diritto limitato all'esclusivo bisogno del titolare e della sua famiglia (Cass. 9 giugno 1987, n.5044): chi ne è legittimato può godere la cosa direttamente senza poter apportare nessuna modifica o percepirne frutto. L'abitazione è consentita al titolare del diritto, il quale può servirsi dell'edificio solo per abitarvi, senza poterlo adibire a scopi diversi
Come ha rilevato la giurisprudenza, l'abitazione si estende a tutte le pertinenze ed elementi accessori dell'unità immobiliare (Cass., 17 aprile 1981, n. 2335).
Dubbi possono sorgere su chi sia il soggetto legittimato a presenziare all'assemblea. La partecipazione all'assemblea presuppone necessariamente che il condomino si legittimi nei confronti della compagine condominiale rendendo noto il suo status. In tal caso sarebbe opportuno una comunicazione preliminare fatta dal nudo proprietario dell'unità immobiliare all'amministratore che amministra lo stabile in cui si trova l'unità immobiliare utilizzata dall'habitator. Dalla qualifica ne consegue il diritto di intervento all'assemblea ed il contestuale diritto di voto.
La norma di riferimento è l'art. 67 disp. att. c.c., disposizione che concerne anche il caso del diritto di abitazione, a norma del quale il titolare di un diritto parziario di godimento di un piano o porzione di piano dell'edificio in condominio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni (Trib. Napoli, 10 dicembre 1979).
Come per il caso della locazione, occorre verificare il contenuto dell'avviso di convocazione. In ragione del tipo di oggetto posto all'ordine del giorno, l'avviso di convocazione dell'assemblea va inviato al nudo proprietario o all'habitator.
A chi ha il diritto di abitazione è da riconoscersi il diritto di partecipare alla riunione di condominio quando si debba discutere sulla ordinaria manutenzione dei beni e servizi comuni. Lo stesso dicasi per il diritto di voto, che incombe al nudo proprietario o all'usufruttuario a secondo dell'oggetto della deliberazione.
Così è ad esempio per la nomina dell'amministratore e la determinazione del suo compenso, temi di spettanza dell'habitator e non del nudo proprietario (Cass., 12 gennaio 1978, n. 124).
Il diritto di voto per l'esecuzione di riparazioni straordinarie è in ogni caso in capo al proprietario anche se si tratta di interventi resi necessari da fattori dipendenti dall'habitator, ad esempio degli obblighi di ordinaria manutenzione (Cass., 11 gennaio 1968, n. 62).
Sulla base dell'art. 1025 c.c., colui che ha il diritto di abitazione è obbligato alle riparazioni di natura ordinaria partecipando alle spese in ragione del diritto di godimento.
Occorre pertanto diversificare i casi di riparazioni ordinarie da quelle di riparazioni straordinarie.
In merito si espone la casistica affrontata dalla giurisprudenza:
Sono state considerate spese a carico dell'habitator quelle inerenti a lavori di restauro della facciata di un edificio, ed opere di intonacatura e di tinteggiatura.(App. Firenze, 25 ottobre 1962); l'imbiancatura delle pareti e la verniciatura di porte e finestre sono riparazioni ordinarie (Cass., 16 luglio 1973, n. 2061). Sono spese a carico del proprietario il rinnovamento dell'ascensore, potendosi considerare riparazione affine a quella, espressamente contemplata, del rinnovamento delle scale (Cass., 11 gennaio 1968, n. 62; Cass., 17 aprile 1969, n. 1215), l'abbozzatura dell'intonaco al muro divisorio tra il giardino (nella specie, condominiale) e le proprietà confinanti è riparazione straordinaria (Trib. Napoli, 18 febbraio 1969), i lavori di ripristino dei prospetti e di impermeabilizzazione del tetto condominiale (Trib. Roma, 2 febbraio 2004)

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©