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Divisione di un bene comune, il conguaglio va tassato

di Raffaele Cusmai - Condominio24

La domanda

Abbiamo un fabbricato con 6 appartamenti con solo due proprietari: uno è proprietario di 5 appartamenti e l’altro di uno e tutto il resede circostante è in comune. Per semplificare diciamo che per il resede abbiamo un titolare della quota di 5/6 e uno di 1/6, dividiamo circa il 60% del resede, per esempio: resede mq 1000,00 di cui 400,00 restano bnc e 600 vengono divisi cosi : 570mq a tizio e 30mq a caio. Ipotizzando che il valore dell'area divisa sia 6000,00 uno avrà un valore di 5.700, l’altro di 300. Il primo deve dare un conguaglio al secondo, che per espressi accordi, invece che dargli denaro, si fa carico delle intere spese delle opere condominiali, la tassazione sul conguaglio è sul valore eccedente del terreno o sul valore delle opere?

In tema di divisione con conguaglio la Suprema Corte ha recentemente confermato l'orientamento per cui “le assegnazioni che hanno luogo nella divisione di beni mobili o immobili non sono considerate traslative di proprietà dei beni assegnati se il condividente riceve una quota corrispondente ai suoi diritti; se, invece, vi è conguaglio, o la quota assegnata è superiore a quella spettante, la divisione, in relazione al conguaglio o al maggiore assegno, è considerata a carattere traslativo e come tale soggetta al tributo proporzionale. Ne deriva che l'Ufficio del Registro, al fine di procedere all'accertamento del tributo, debba sottoporre a giudizio di valore l'intero compendio oggetto della divisione per effettuare il raffronto proporzionale della quota assegnata rispetto al tutto, in relazione alla quota di comproprietà spettante”( Cass. civ. Sez. V, Sent., (ud. 09-11-2017) 28-03-2018, n. 7606). La funzione civile del conguaglio come mezzo per riequilibrare la posizione dei condividenti, al fine di eliminare eventuali sperequazioni tra gli stessi, non corrisponde alla funzione del conguaglio accolta nell'ambito tributario. Qualora si seguisse la ricostruzione civile del conguaglio, la tassazione ai fini del registro dovrebbe essere quella propria della divisione (1%), mentre essendo il conguaglio un corrispettivo per il trasferimento (in sede di divisione) di una parte della quota di uno dei condividenti, il conguaglio andrebbe tassato con l'aliquota propria degli atti traslativi. Tuttavia, in tema di imposta di registro, la divisione è un atto avente natura dichiarativa, sottoposto all'aliquota dell'1%, nel caso in cui le porzioni concretamente assegnate ai condividenti, quote di fatto, corrispondano alle quote di diritto, cioè a quelle quote che spettano ai partecipanti, sui beni della massa, in ragione dei diritti che essi vantano. Se questo, però, non avviene l'art. 34, comma 1, del d.P.R. n. 131/1986, stabilisce che “la divisione, con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente”.

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