Condominio

Gravi difetti dell'immobile: ne rispondono il costruttore e il condominio

di Rosario Dolce

Con la sentenza n. 674 del 2019 la Corte di Appello di Brescia ha stabilito il principio per cui la responsabilità del condominio per cose in custodia si estende anche al caso in cui sia accertato tecnicamente che i danni arrecati all'interno della proprietà privata dipendano dalla presenza di vizi nell'edificio riconducibili a fatto e responsabilità del costruttore.
Il condominio di un edificio, quale successore relativo a titolo particolare, infatti, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e, a date condizioni, può essere obbligato anche a rimuovere le cause del danno stesso, a norma dell'articolo 1172 codice civile (Corte Cassazione, Sentenza 20/8/2003 n. 12211).
Sotto altro e diverso profilo, non si possono equiparare i difetti originari dell'immobile al “caso fortuito”, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità per cose in custodia (cfr, Corte di Cassazione, 12.07.2011, n. 15291).
In altri termini il “caso fortuito” non integra la fattispecie del “fatto del terzo”: il quale, invece, deve intendersi la condotta di un soggetto, estranea al custode, di per sé idonea a provocare il danno a prescindere dall'uso della cosa oggetto di custodia.
Altro discorso riguarda la responsabilità del costruttore- ove azionabile ai seni dell'articolo 1669 codice civile -che si configura, per il danneggiato, in termini di concorrenzialità rispetto quella oggettiva contro il condominio.

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