L’uso dell’unità immobiliare non incide sui millesimi

Il calcolo dei millesimi, di solito, viene fatto moltiplicando la superficie reale dell'appartamento per dei coefficienti di riduzione o, in qualche caso, di aumento che modificano i metri quadri in funzione dell'effettivo utilizzo della superficie dell'appartamento. Questi coefficienti (tra cui quello di destinazione) sono scelti dal tecnico, che terrà conto della circolare ministeriale 12480/1966 e 2945/1993. In condominio, le spese comuni, quelle cioè necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell'edificio, sono ripartite tra i proprietari in base ai millesimi. Ciò, avviene, indipendentemente dall'uso che ciascun condomino possa fare del proprio immobile. Le concrete modalità di utilizzazione non incidono sulla determinazione dei criteri legali di ripartizione delle spese e, pertanto, non ha alcuna rilevanza che un'unità immobiliare sia adibita a ufficio piuttosto che a privata abitazione. A tal proposito, la Cassazione con la sentenza 13161/91 ha stabilito che «si deve avere riguardo all'uso che ciascun partecipante può farne, cioè al godimento potenziale e non al godimento effettivo, e, quindi, non all'uso che effettivamente ne faccia o non ne faccia». Sulla base del precedente consolidato principio di legittimità, la Cassazione, con la sentenza 432/2007, ha stabilito inoltre che «la ripartizione delle spese per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, indipendentemente dalla diversa destinazione (abitativa o meno) delle singole unità immobiliari oppure in base alla consistenza dei nuclei familiari che utilizzano le unità immobiliari a destinazione abitativa». In merito al cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare, la Cassazione, con la sentenza 19797/2016 ha previsto che «in tema di condominio di edifici non comportano la revisione o la modifica delle tabelle millesimali i mutamenti successivi alla loro adozione dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio». Inoltre, nel ragionamento logico/giuridico di questa sentenza si legge che «i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell'edificio vanno individuati con riferimento al momento dell'adozione del regolamento, e la tabella che li esprime è soggetta a modifiche o revisioni solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori. [omissis]. Più specificamente, costituiscono errore essenziale, e possono dare luogo a revisione delle tabelle millesimali, gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l'estensione, l'altezza, l'ubicazione, esposizione etc.), siano errori di fatto (per esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento abbia una estensione diversa da quella effettiva), siano errori di diritto (ad esempio, erronea convinzione che nell'accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, a norma dell'art. 68 disp. att., c.c., sono irrilevanti a tale effetto). Mentre non possono qualificarsi essenziali gli errori determinati soltanto da criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta». A ciò, va aggiunto che, qualora si volesse modificare il criterio di ripartizione della relativa spesa, occorrerà l'unanimità dei condòmini (ossia i 1000/1000).