Condominio

La delibera è impugnabile solo da chi ha un vero interesse a farlo

di Selene Pascasi

Sono annullabili ma non nulle, le delibere assunte senza aver convocato uno dei condòmini. Ad impugnarle, perciò, potrà essere soltanto l'escluso e non qualcuno dei presenti. Lo ricorda il Tribunale di Roma con sentenza n. 5891 del 19 marzo 2019 .
Ad aprire la lite sono alcune S.r.l. proprietarie di box e cantine parte di uno stabile condominiale, sede di un centro commerciale. Secondo le società, l'assemblea – riunitasi per discutere della nomina e del compenso spettante al nuovo amministratore, del bilancio consuntivo e del conferimento di un incarico tecnico ad un professionista per lavori all'impianto termico – si era espressa, in seconda convocazione, senza invitare tutti i condòmini nei modi prescritti dalla legge e, comunque, senza trasmettere né i documenti previsti dal regolamento per l'approvazione del rendiconto né, in particolare, il bilancio preventivo.
Mancanza che aveva leso – sottolineano – sia il diritto all'informazione che il connesso diritto ad impugnare decisioni ritenute inique.
Il condominio, però, respinge tutte le accuse: quei documenti, si difende, erano stati messi a disposizione di tutti i condomini presso la direzione del centro commerciale ubicato nel palazzo e, ad ogni modo, in sede assembleare ciascuno avrebbe potuto materialmente prelevare copia. Nel verbale denominato foglio firme, poi, risultavano riportati i nominativi di tutti i presenti, le unità immobiliari di loro proprietà ed il relativo valore millesimale.
Da mettersi in conto, per chiudere il cerchio, il fatto che controparte non avesse subìto danni riferibili al condominio. Tesi fondamentalmente accolta dal Tribunale di Roma che respinge le domande formulate dalle S.r.l., condannandole alle spese di processo. Nel sostenerlo, il giudice – trattenendosi sul motivo chiave della controversia ossia l'irregolarità delle deliberazioni – ribadisce, allineandosi ad una tesi consolidata (Cassazione 8520/2017), come l'omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento e non di nullità delle deliberazioni assunte dall'assemblea. Trova, dunque, applicazione l'articolo 1441 del Codice civile, per cui l'annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse è stabilito.
Ecco che il condomino convocato (le società, nella fattispecie) non è legittimato ad impugnare la delibera denunciando l'omessa convocazione di altri aventi diritto. Circa, infine, le mancate trasmissioni dei carteggi, il Tribunale ricorda che l'obbligo di preventiva informazione sul contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea è strumentale a far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi che saranno esaminati in modo da consentire loro di partecipare consapevolmente alla relativa delibera. Di conseguenza, considerata la finalità dell'avviso di convocazione, al fine di soddisfare adeguatamente il descritto diritto d'informazione dei condòmini non è necessario allegare all'avviso anche i singoli importi dei preventivi o dei consuntivi dei bilanci, posto che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell'ordine del giorno è sufficiente indicare la materia su cui verterà la discussione e la votazione. È onere del condomino interessato, invece, ove intenda avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi – prima dell'assemblea – per visionarla recandosi dall'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copia a proprie spese. L'obbligo di preventiva informazione dei condomini sugli argomenti all'ordine del giorno dell'assemblea non richiede, in sostanza, anche l'allegazione di preventivi o consuntivi dei bilanci (Cassazione 25693/2018). Sono palesi, allora, messa in conto la regolarità dell'informativa e la mancata legittimazione ad impugnare la delibera da parte delle S.r.l., le ragioni per le quali il giudice romano ne ha bocciato le pretese.

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