Quali sono i poteri d’urgenza dell’amministratore?

L'art. 1135 c.c. prevede che <<Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato>>
Ai sensi del comma 2 di questa disposizione si ha che gli interventi di manutenzione straordinaria, di competenza ordinaria dell'assemblea, passano in capo all'amministratore quando vi è la necessità di procedere velocemente. Si pensi ad esempio al caso di pericolo di caduta e/o caduta dal tetto che, ormai obsoleto, manifesta il rischio di situazioni di pericolo
Poiché il presupposto dell'azione del mandatario dell'edificio è l'urgenza, questi non è tenuto a convocare l'assemblea bensì deve agire senza indugio
<<Ai sensi dell'art. 1135, ultimo comma, c.c., l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria - quali sono quelli di cui si discute - salvo che rivestano carattere urgente, e in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Com'è stato chiarito, “In materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall'amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è infatti configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135), che limitano le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservano all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente (Cass. n.4332/1987). Di conseguenza, nel caso in cui l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135 comma 2 c.c., abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile al condominio. Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza “esterna” delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 c.c. (Cass. 6557/2010).” (Cass. 2807/2017, richiamata anche da Cass. ord. 20136/2017).
Si tratta quindi di un requisito - quello dell'urgenza - che non appare ininfluente per la società appaltatrice, diversamente da quanto ritiene A.S. costituz., p. 18, dal momento che, in materia condominiale, non trova applicazione il principio dell'apparenza, a tutela dei terzi, con riguardo a prestazioni relative a opere di manutenzione straordinaria eseguite da terzi su disposizione dell'amministratore senza previa delibera della assemblea di condominio (Cass. ord. 20136/2017)….>> (Tribunale Pavia, 17 gennaio 2019)