Condominio

Il giardino privato in condominio: problemi e soluzioni

di Anna Nicola

Il regolamento di condominio può prevedere limiti e obblighi di manutenzione in capo ai singoli condomini proprietari esclusivi di giardini. Naturalmente deve trattarsi di regolamento contrattuale, non potendo altrimenti imporre vincoli sulla proprietà esclusiva.
Se la manutenzione interessa piante, alberi e cespugli riconosciuti e considerati come beni comuni da tutti i condomini, posti a favore del decoro dell'intero palazzo, il proprietario dell'area in cui essi si trovano, può agire per ottenere che tutti i condomini partecipino alle spese, in proporzione delle rispettive quote.
Il giardino può essere definito come un'area confinante con l'edificio condominiale, coltivata a prato, piante e cespugli. Esso non rientra tra le parti comuni dell'edificio, così come definite dall'art. 1117 c.c. in quanto, rispetto a quest'area, non c'è una presunzione legale di comunione.
L'art. 117 c.c. contempla beni in termini esemplificativi, sulla cui base per essere certi della loro natura occorre verificare di volta in volta la relativa destinazione. Vediamo le opposte opinioni in merito al giardino. Per alcuni esso si identifica con il cortile e in quanto tale deve considerarsi di proprietà condominiale. Secondo altri invece, se non c'è alcun richiamo specifico alla proprietà comune o privata nel regolamento condominiale o nei singoli atti di acquisto, deve farsi riferimento ai criteri della disponibilità o dell'uso esclusivo. Altri infine ritengono che i giardini siano condominiali se tutti i condomini vi hanno accesso, non così nel caso in cui siano pertinenza di determinate unità immobiliari.
Ci si interroga su quali basi si possa affermare il dovere idi manutenzione del giardino privato nei confronti del condominio
In primo luogo viene in considerazione il regolamento dell'edificio che, per essere vincolante sulla proprietà privata, deve essere contrattuale, cioè assunto all'unanimità: in quanto tale, può comportare limiti e obblighi alle proprietà esclusive dei singoli.
Se invece si è in presenza del regolamento assembleare, non vi è comunque l'impossibilità per l'assemblea di disporre doveri di cura e manutenzione dei beni pertinenti individualmente.
In ogni caso bisogna comunque verificare il contenuto dei regolamenti comunali, i quali possono prevedere particolari obblighi di manutenzione a carico dei proprietari delle aree verdi private, così come ai principi civilistici in ambito di responsabilità extracontrattuale.
Si ricorda ad esempio che devono essere rispettate le distanze delle piante, dei cespugli e degli alberi, con termine di riferimento il confine. Vedasi così l'art. 892 c.c.
Anche la Suprema Corte si è espressa in merito con la decisione 18 aprile 1994, n. 3666, con cui è stato stabilito che <<alle spese di potatura degli alberi, che insistono su suolo di proprietà esclusiva di un solo condomino, sono tenuti a contribuire tutti i condòmini in proporzione dei loro millesimi di proprietà purché si tratti di piante funzionali al decoro dell'intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso>>
Questo principio è possibile se sussistono determinate condizioni, quali:
• che le piante abbiano valore di decoro dell'intero palazzo condominiale e come tali siano da questo riconosciute;
• che gli interventi di cura e manutenzione abbia lo scopo di preservare il decoro dell'edificio;
• che non vi sia una clausola del regolamento contrattuale che determini un dovere esclusivo di manutenzione a carico di un determinato condomino.
Nel caso della Suprema Corte n. 3666/1994 sopra menzionata, la previsione delle piante quale elemento determinante il decoro architettonico del palazzo era indubbio in quanto «l'edificio fu fabbricato in modo da inserire, valorizzare e salvaguardare la funzione estetica delle piante secolari, perché i balconi furono costruiti per utilizzare le piante come elemento ornamentale. In conformità a quanto previsto nel progetto allegato all'atto di acquisto dell'area in data 28 agosto 1961, gli alberi furono organicamente inseriti nella struttura dell'edificio, mediante la sagomatura dei balconi esterni attuata in guisa tale da contornarli ed avvolgerli. Con la conseguenza che, se le alberature venissero a mancare, ne risulterebbe deturpato l'aspetto architettonico dell'edificio».

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