Condominio

Condominio ex casa popolare, i crediti dell’ente si prescrivono in cinque anni

di Matteo Rezzonico (Vice presidente Confappi)

I crediti di un Ente di Edilizia Residenziale Pubblica, per spese e servizi maturati dagli inquilini/assegnatari, (divenuti in seguito proprietari, anche a seguito di successione ereditaria), si prescrivono dopo 5 anni, trattandosi di oneri accessori, ma le richieste relative alle spese sono valide ed interrompono la prescrizione, anche se inviate ad uno solo dei condebitori in solido, a norma dell'articolo 1310 del Codice Civile. Che l'obbligazione sia solidale lo si desume dall'articolo 1294 del Codice Civile, per il quale “i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente “. Lo ha stabilito il Tribunale di Milano, con sentenza numero 3637 pubblicata l'11 aprile 2019 destreggiandosi attraverso una serie di problematiche a metà tra la materia condominiale, la locazione e le successioni a causa di morte, che prevedono tra l'altro la parzialità dell'obbligazione (articolo 1295 del Codice Civile).
In ogni caso, la controversia era sorta in quanto i comproprietari di un immobile di Edilizia Residenziale Pubblica - gestito ancora dall'Ente Pubblico, giusta un patto contenuto nell'atto di cessione di alloggio - non avevano saldato le spese di gestione relative al periodo dal 2006 al 2017. In tale contesto, l'Ente di Gestione aveva avviato la procedura per la riscossione del credito chiedendo, mediante decreto ingiuntivo, l'intero periodo di gestione. E infatti, come anticipato, nell'atto di cessione le parti avevano convenuto che “fino a che il condominio non sia stato però formalmente costituito, l'amministrazione dello stabile di cui fa parte l'alloggio, oggetto del presente contratto, continuerà ad essere tenuta dall'Istituto cedente, al quale l'acquirente si impegna a corrispondere una quota, da riscuotersi in rate mensili, per spese generali di amministrazione e afferenti l'alloggio cedutogli. Saranno comunque sempre, in ogni caso, a carico degli acquirenti le spese sostenute dall'Istituto cedente per la manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile… Per riscaldamento, ascensori, portierato e pulizia, illuminazione scale e luoghi comuni, acqua, fognatura, sgombero immondizie, manutenzione spazi verdi, nonché tutte le spese di ogni genere che gravano e graveranno l'alloggio, gli ascensori e gli elementi comuni dello stabile e del complesso edilizio di cui lo stabile fa parte.
Dette spese, unitamente alla quota per spese generali e di amministrazione, verranno ripartite sugli assegnatari dello stabile stesso per la quota spettante a ciascun alloggio, e dovranno essere regolate in via amministrativa, con il versamento all'Istituto cedente di una quota mensile provvisoria, salvo conguaglio…”. I proprietari si opponevano eccependo, tra l'altro, l'intervenuta prescrizione, quantomeno parziale, del credito. Ciò ha dato modo al Giudice milanese di puntualizzare alcuni princìpi sulla prescrizione e sulle modalità della messa in mora del debitore.
Sul primo fronte l'Ente si è visto ridurre dal Tribunale da dieci a cinque le annualità richieste (articolo 2948, numeri 3 e 4, del Codice Civile), ma sull'altro versante ha visto riconosciuto valido il suo modo di agire. In particolare, per la messa in mora e quindi per l'interruzione della prescrizione è stata ritenuta sufficiente una semplice raccomandata ad uno dei condebitori.
A questo punto spettava al destinatario l'onere di dimostrare che il plico non contenesse alcuna lettera al suo interno o contenesse una lettera di contenuto diverso da quello indicato dal mittente. Così come non ha rilievo, secondo il Tribunale, il fatto che ad occupare l'immobile sia poi nel tempo, (causa il decesso degli originari assegnatari), uno solo degli eredi. Si legge nella pronuncia del Tribunale di Milano, 3637/2019 : «è indubbia la natura solidale della responsabilità dei comproprietari di una unità immobiliare a fronte delle obbligazioni relative al pagamento delle spese maturate in relazione alla stessa, vigendo la presunzione di solidarietà prevista dall'articolo 1294 Codice civile, secondo cui ‘I condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente' ed essendosi, pertanto, il giudice del monitorio limitato a fare corretta applicazione di tale norma».

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