La servitù di parcheggio si trasferisce automaticamente?

Uno dei problemi più frequenti in ambito condominiale è quello relativo all'esercizio del diritto di parcheggio. Il più delle volte si tratta di un vincolo di natura urbanistica ma non è raro il caso in cui si tratti di una vera e propria servitù. In questo caso sorge un problema: quali sono gli effetti della vendita del fondo dominante? La servitù di parcheggio si trasferisce automaticamente al nuovo acquirente o si estingue? La risposta al quesito non è scontata come potrebbe apparire a prima vista.

Il caso in esame
Nel lontano 1962 viene redatto un atto, regolarmente trascritto, con cui una parte si impegna a non edificare sulla propria proprietà ottenendo, in cambio, dal proprietario del fondo vicino, il diritto di parcheggiare sul piazzale di cui quest'ultimo era proprietario. In sostanza, viene costituita una vera e propria servitù di parcheggio regolarmente trascritta. Il tempo passa e il proprietario del fondo dominante, con atti distinti e separati, vende la proprietà.

I motivi della lite
La lite scoppia perché uno degli acquirenti, ritenendo ancora esistente la servitù, pretende di continuare ad esercitare il diritto di posteggio. Rileva, al riguardo, che al servizio della servitù esistevano opere visibili e permanenti e il piazzale aveva avuto da sempre destinazione a parcheggio da parte dei proprietari del fondo dominante. Di contro, si sosteneva che la servitù si era estinta a seguito della vendita anche perché il relativo atto di trasferimento della proprietà non menzionava l'esistenza di una servitù attiva a favore del fondo vicino.

Il parere della Cassazione
La Corte di Cassazione (Sez. II civile, sentenza 14 maggio 2019, n. 12798), richiamando il cosiddetto principio di ambulatorietà delle servitù, riconosce l'esistenza del diritto di parcheggio.
La Cassazione ricorda che l'alienazione del fondo dominante comporta anche l'automatico trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti a prescindere dalla circostanza che l'atto di compravendita ne faccia o meno una espressa menzione. Parallelamente, il fondo servente, rimane gravato dal relativo peso e non può "librarsi" a seguito del mutamento soggettivo della proprietà del fondo dominante.

Essenziale la trascrizione
Ovviamente per giungere ad una soluzione di questo tipo occorre rispettare una condizione fondamentale: l'avvenuta trascrizione della servitù e la conseguente opponibilità nei confronti dei terzi. L'ago della bilancia, quindi, è costituito dalla trascrizione. Se la servitù è stata regolarmente trascritta, essa può essere fatta valere a prescindere dai trasferimenti di proprietà ed a prescindere dalla circostanza che l'atto di trasferimento la indichi espressamente. Viceversa, ove la servitù non sia stata trascritta, nell'atto di compravendita del fondo occorrerà fare espressa menzione dell'esistenza della servitù.