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Rifacimento terrazzo esclusivo, va ripartita anche la spesa per il battiscopa?

di Raffaele Cusmai - Condominio24

La domanda

Dovendo procedere con il rifacimento del terrazzo scoperto non aggettante di proprietà esclusiva di un solo condòmino ma che funge da copertura a due alloggi sottostanti, vorrei sapere se nella ripartizione prevista dall'articolo 1126 C.C. devono essere ricomprese tutte le spese previste per il rifacimento del terrazzo (compresa la fornitura e posa in opera delle piastrelle e dei battiscopa, l'innalzamento della ringhiera esistente al fine di portarla all'altezza minima prevista dalla vigente normativa conseguente al maggiore spessore del nuovo pavimento). Queste ultime spese, non avendo alcuna funzione di copertura, non dovrebbero essere a completo carico del Proprietario del terrazzo stesso?

Quanto disposto ex art. 1126 c.c. costituisce applicazione particolare del principio contenuto nell'art. 1123, comma 2, c.c., secondo cui, in presenza di beni comuni destinati a servire i condomini in misura diversa, le spese di manutenzione di detti beni devono essere ripartite in proporzione dell'uso che ciascun condomino può farne. Nonostante la differente natura, in virtù della parziale affinità funzionale (copertura e protezione dei vani sottostanti), la terrazza di copertura del fabbricato, di proprietà esclusiva di un condomino, viene equiparata al lastrico solare ai fini dell'applicazione del criterio di ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c.. Ne deriva che i condomini, per i quali la terrazza a livello funga da copertura, sono tenuti a contribuire alle spese per la sua manutenzione nella misura dei due terzi (Cass. n. 26239/2007; Cass. n. 12682/2001; Cass. n. 9651/2000; Cass. n. 9009/1998). Le spese per la suddetta manutenzione dovranno, quindi, essere sopportate per un terzo dal proprietario, titolare dell'unità immobiliare dalla quale vi si accede, e per i restanti due terzi dai condomini proprietari degli appartamenti collocati nella proiezione verticale della terrazza da riparare, con conseguente esclusione di quelli alle cui porzioni immobiliari questa non sia sovrapposta. Tuttavia, come precisato dalla Suprema Corte, le spese per i lavori accessori, quali il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto esse servono non già alla copertura ma alla praticabilità della terrazza sono a carico esclusivo del proprietario di quest'ultima (Cass. civ. Sez. II, 01-12-2000, n. 15389). Pertanto, “sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 c.c.” (Cass. civ. Sez. II, 25/02/2002, n. 2726; cfr. da ultimo Tribunale Roma Sez. V, 26/02/2019).

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