Il Condominio

Condomìni degradati, poteri straordinari al sindaco e all’amministratore giudiziario

di Francesco Schena

Il sindaco potrà intervenire pesantemente sui condomìni degradati, chiedendo al Tribunale la nomina di un nuovo amministratore che riqualifichi lo stabile. Questo, in sintesi, il contenuto del nuovo articolo 5 sexies del Decreto sblocca cantieri (32/2019) , approvato il 5 giugno dall’Aula del Senato.

In sostanza, la norma prevede che, negli edifici condominiali dichiarati degradati dal Comune, il Sindaco può chiedere la nomina di un amministratore giudiziario. L’amministratore giudiziario «assume le decisioni indifferibili e necessarie in funzione sostitutiva dell’assemblea». Occorre però che nel condominio si sia verificata una di queste condizioni: non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune, oppure non si forma una maggioranza, o ancora la deliberazione adottata non viene eseguita. Le «dichiarazioni di degrado» degli edifici condominiali sono effettuate dal sindaco con ordinanza a norma dell’articolo 50, comma 5, del Dlgs 267/2000, nel quadro della disciplina in materia di sicurezza delle città d(Dl 14/2017). L’amministratore giudiziario «assume le decisioni indifferibili e necessarie in funzione sostitutiva dell’assemblea».

Quindi, anzitutto il sindaco che dichiara il «degrado» dello stabile può ricorrere all’Autorità giudiziaria nei casi sinora riservati ai condòmini per chiedere la nomina di un nuovo amministratore.

Ma la seconda novità, ancora più rilevante, riguarda il potere assegnato all’amministratore di nomina giudiziale di assumere le decisioni indifferibili e necessarie, sostituendosi all’assemblea, potere legato esclusivamente allo stato di degrado dell’edificio dichiarato dal sindaco.

In realtà la proposta girava da tempo, quando alla Biennale del Condominio di Bari 2018 l’associazione Arco (revisori condominiali) aveva proposto un emendamento al Decreto Sicurezza. Il testo della modifica, recepito nell’emendamento 5.0.22 (testo 2, poi ritirato) al Dl 32/2019 , meglio chiariva i termini e i contenuti dei poteri dell’amministratore di nomina giudiziale.

Con la versione approvata (testo 4, molto più sintetico e comprendente anche la clausola di invarianza finanziaria chiesta dalla commissione Bilancio), invece, resta da capire cosa dovrà intendersi per potere di “assumere le decisioni indifferibili”, come queste dovranno essere adottate. Senza dimenticare che anche gli amministratori di nomina giudiziaria durano un anno (ma secondo alcuni interpreti sarebbero revocabili dall’assemblea in ogni momento) e poi occorre comunque una nuova nomina da parte dell’assemblea .

Certamente si tratta di un grande passo in avanti, che però non fornirà agli amministratori giudiziari grandi certezze, almeno fino a quando non interverrà la giurisprudenza.


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