Condominio

Vietato collegare case in due condomìni

di Cesare RosselliA cura di Assoedilizia

Il collegamento di due unità immobiliari appartenenti a due condomìni, realizzato mediante l’abbattimento del muro che separa i due edifici, equivale a porre al servizio le parti comuni dell’uno all’altro condominio e viceversa. In sostanza, comporta una situazione di fatto corrispondente a una servitù e implica anche un mutamento di destinazione della funzione dei beni comuni che sono posti al servizio di proprietà estranee al condominio. Ne segue che si tratta di un intervento ammissibile solo ove risulti il consenso di tutti i condòmini e, trattandosi di una servitù, è necessario che il consenso sia espresso in forma scritta.

Il principio, costante nella giurisprudenza di legittimità, è stato recentemente ribadito dal Tribunale di Milano con la sentenza 1138, pubblicata il 5 febbraio 2019. Il caso in concreto esaminato era caratterizzato da una particolarità: la circostanza che il collegamento era stato realizzato da un conduttore, già proprietario di un’unità nel condominio confinante, previo espresso consenso scritto del locatore, condomino nel primo condominio.

Il condominio, del quale faceva parte l’unità locata, ha agito per la tutela dei beni comuni nei confronti sia del condomino-locatore che del conduttore chiedendone la condanna in via solidale al ripristino dello stato precedente.

Accertato il fatto, il Tribunale ha pronunciato la condanna solidale ma ha anche condannato il locatore a manlevare il conduttore. Infatti, il Tribunale non solo non ha considerato sufficiente l’autorizzazione del condomino-locatore rispetto al condominio, ma, anzi, la ha valutata fonte di responsabilità nei rapporti interni tra locatore e conduttore sulla base del rilievo che un’autorizzazione incondizionata equivale ad una garanzia della possibilità del collegamento.

Inltre, con la decisione è stata respinta la domanda subordinata del conduttore di un condanna per equivalente (ossia con un risarcimento monetario) invece che in forma specifica. Il Tribunale la ha rigettata utilizzando come parametro di valutazione della “eccessiva onerosità”, che l’avrebbe giustificata, il solo costo delle opere di ripristino e non altri indici, per esempio l’impatto del ripristino sull’attività del conduttore.

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