Condominio

Condominio parziale anche per l’impianto di innaffiamento

di Anna Nicola

Il condominio può essere parziale per qualsiasi bene e/o servizio comune dell'edificio
Se esso è a favore solo di una parte delle unità immobiliari che compongono l'edificio, è in comproprietà dei relativi titolari.
Per tale bene vi dovrà essere apposita assemblea a cui partecipano solo i soggetti legittimati, i quali hanno l'onere della ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie
Il titolo di riconoscimento del condominio parziale è l'ultimo comma dell'art. 1123 c.c. dove si contempla che la spesa di beni a vantaggio solo di alcuni immobili nell'edificio è di competenza dei relativi proprietari
È un principio affermato di recente dal Tribunale di Roma: «…Secondo un condivisibile orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cass. 8066/05 e Cass. 23851/10) la comproprietà delle parti comuni a mente dell'art. 1117 c.c. trova il suo fondamento nella relazione da accessorio a principale con le singole unità di proprietà esclusiva per cui le cose, gli impianti ed i servizi necessari per l'esistenza e l'uso delle unità immobiliari di una parte soltanto dell'edificio appartengono solo ai proprietari di queste unità e non ai proprietari delle unità immobiliari dell'altra parte dell'edificio (nel caso in esame i garage) rispetto ai beni dei quali manca quel rapporto di pertinenza che è il presupposto del diritto di comunione. Ne consegue che le spese di manutenzione e di conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato, formando un condominio separato, debbono essere sostenute dai proprietari delle unità immobiliari servite e non dagli altri a mente del principio di cui all'art. 1123 comma 3 c.c. a norma del quale le spese sono a carico dei soli partecipanti che ne traggono utilità. Inoltre in giurisprudenza si rileva finanche che, se un regolamento di condominio di natura contrattuale, stabilisca per una determinata categoria di condomini l'esenzione dal concorso di qualsiasi spesa, ciò comporterebbe il superamento, nel riguardo di tali condomini, della presunzione di comproprietà. Orbene nel caso in esame la prevista esclusione delle unità di proprietà delle attrici dalla contribuzione alle spese per la somministrazione dell'acqua ai giardini ha determinato l'esclusione dell'appartenenza del pertinente impianto di innaffiamento alle predette condòmine che non godono del servizio ed alle quali l'impianto non appartiene. Con la conseguenza che non rileva la causa della spesa (sia anche derivato, il consumo, da rottura accidentale di una tubazione o sia finanche conseguenza di danno cagionato dall'impianto a terzi (art. 2051 c.c.) e la stessa deve essere ripartita fra i soli partecipanti ai quali appartiene l'impianto di innaffiamento….» (Trib. Roma 12 febbraio 2019)
Nel caso di specie era in discussione l'impianto di innaffiamento del giardino: la previsione che alcuni condomini fossero esclusi dalla partecipazione delle spese ha fatto concludere per l'esistenza del condominio parziale dell'impianto.

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