Casa inabitabile, compravendita nulla

L'appartamento che presenta vizi così gravi da rendere impossibile l'utilizzo del bene implica che il relativo atto di compravendita possa essere invalidato
L'inquadramento giuridico di riferimento è la vendita dell'aliud pro alio (cioè di una cosa per l’altra), istituto di nascita e riconoscimento giurisprudenziale
Si verifica questa fattispecie, pur non contemplata in modo esplicito da alcuna disposizione normativa, quando il bene consegnato è assolutamente difforme da quello che ha costituito oggetto del contratto. Nel caso di specie si deve riscontrare che appartiene ad un genere completamente diverso, ovvero che è assolutamente privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente. Può anche presentare difetti tali da renderlo inservibile; semprechè l'utilizzo sia determinato espressamente nella negoziazione (Cass. 24 aprile 2018 n. 10045).
In tutti questi casi si può parlare di vendita di aliud pro alio.
Simile ricorrenza rende lecita la domanda dell'acquirente di risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, ex art. 1453 c.c.
Si tratta dell'ordinaria azione di risoluzione contrattuale per grave inadempimento.
Come sopra accennato, si ha aliud pro alio quando il bene immobile compravenduto sia completamente diverso da quanto pattuito, in quanto appartenendo ad un genere diverso, rivelandosi funzionalmente del tutto inidoneo a svolgere la destinazione economico-sociale della cosa promessa fornendo l'utilità richiesta (Cass. 24 aprile 2018 n. 10045).
Il Tribunale di Torino con la decisione del 24 maggio 2002 ha affermato che l'aliud pro alio non può dirsi integrato dalla mera mancanza dei certificati di abitabilità e/o agibilità dell'immobile, ma solamente dall'intrinseca inidoneità dello stesso a soddisfare i requisiti richiesti alfine di ottenere tale certificazione.
Diverso è l'orientamento del Supremo Collegio che è solito rilevare che ricorre la fattispecie nel caso di mancanza del certificato di agibilità in quanto ritenuto in grado di condizionare il bene ad assolvere alla sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità (Cass. 23 gennaio 2009 n. 1701;Cass. 11 ottobre 2013 n. 23157; Cass. 14 gennaio 2014 n. 629).
A contrariis, <<in caso di compravendita di un'area fabbricabile in funzione di un determinato progetto edilizio, rivelatosi inattuabile per la minore potenzialità edificatoria del fondo rispetto a quella sulla quale il compratore aveva fatto affidamento, la responsabilità del venditore, derivante dalla situazione di fatto prospettata, non corrisponde ad un'ipotesi di vendita di cosa diversa da quella pattuita, essendo il bene immutato sia nella sua materialità che nella sua idoneità ad essere edificato, mentre la circostanza che sul suolo acquistato possa essere costruito un edificio di superficie minore rispetto a quella stimata incide unicamente sulle qualità promesse>> (Cass. 30 maggio 2013 n. 13612)
Allo stesso modo si esprime altra decisione della Suprema Corte in tema di bonifica e ripristino ambientale dei siti inquinati (Cass. 28 dicembre 2017 n. 31005)
In tutti questi casi vi è l'obbligo di restituire l'immobile costituente aliud pro alio a seguito della pronuncia di risoluzione del rapporto