Sul Bed & Breakfast decide il Tribunale e non il Giudice di pace

La sentenza del Tribunale di Busto Arsizio 1578/2018 (inedita anche se di qualche mese fa) nasce da due diverse impugnazioni assembleari – successivamente riassunte in un'unica causa – che avevano vietato ad un condomino di adibire il proprio appartamento a bed and breakfast; preliminarmente, in materia processuale, è stata accolta l'eccezione proposta dal Condominio in relazione al Giudice adito: l'attore, infatti, aveva irritualmente proposto i gravami avanti al Giudice di Pace poiché, quando si deve giudicare di asserita lesione di diritti individuali domenicali del singolo, il valore è sempre da considerarsi indeterminabile e quindi la competenza è esclusiva del Tribunale, ai sensi e per gli effetti dell'art. 9 c.p.c.; difatti, è solo quando si discute di misura e modalità di uso di servizi condominiali, che si configura la competenza esclusiva e a prescindere dal valore del Giudice di Pace, ex art. 7 comma 3, n. 2 c.p.c.
Nel merito poi, la pronuncia n. 1578/2018 del Tribunale di Busto Arsizio ha dovuto ritenere inammissibili tutte le domande sull'annullabilità delle delibere poiché proposte tardivamente fuori dal perentorio termine di trenta giorni indicato dall'art. 1137 c.c.; chiamato, quindi, a esprimersi solamente sui proposti profili di nullità per avere inciso in maniera negativa sul diritto dell'attore di fare uso della proprietà individuale secondo la destinazione abitativa, il giudicante ha, in primo luogo, constatato l'evidente e pacifica natura contrattuale del Regolamento adottato dal Condominio perché approvato da tutti i singoli condomini e dai propri aventi causa, nonché allegato al contratto di compravendita dell'immobile.
Nello specifico, l'art. 34 del regolamento aveva introdotto alcune limitazioni alle facoltà di godimento delle proprietà individuali, in particolar modo vietando tutte quelle attività che comportassero l'afflusso di estranei all'interno dell'edifico, come locande, pensioni ed alberghi; per l'estensore, detta clausola è chiara nel vietare pienamente l'utilizzo della proprietà individuale per finalità alberghiere, non essendovi dubbio alcuno che l'attività di bed and breakfast vi rientri, in quanto certamente implica la locazione di stanze a terzi estranei e l'offerta di servizi di ristorazione all'interno dell'abitazione stessa.
A nulla, infatti, può valere la circostanza che l'articolo in questione non faccia espressamente uso dell'espressione bed and breakfast poiché l'intrinseco significato della norma regolamentare è comunque pacifico nel vietare attività alberghiere in senso lato e comunque denominate, ma accomunate dal fatto di consentire abitualmente a terzi estranei l'accesso alle unità abitative e l'utilizzo di parti e servizi comuni, così rendendo più disagevole e comprimendo i diritti di godimento e di pieno utilizzo dei condomini e dei loro familiari (conformi Tribunale Roma Sez. V^ del 13.3.2018 e Tribunale Milano n. 11784/2018 commentata nell'edizione dell'11 dicembre 2018 di questo Quotidiano).
Addirittura – rileva il giudice lombardo – il Tribunale di Torino, con sentenza 13 ottobre 2009, aveva specificato che fosse del tutto ininfluente che nella previsione contrattuale non fosse specificata ed indicata la parola B&B perché, al momento della redazione del regolamento stesso nell'anno 1985, la destinazione non era legislativamente prevista e comunque tale termine non era così diffuso ed utilizzato come ai giorni nostri.
Le delibere oggetto d'impugnativa, pertanto, sono valide, altro non avendo fatto che richiamare le disposizioni regolamentari vigenti nel Condominio e quindi vincolanti per tutti i condomini ex art. 1372 c.c., a prescindere dall'assenza della trascrizione che è utile, sì, per dirimere i conflitti riguardanti i terzi acquirenti successivi, ma è irrilevante per le parti originarie del contratto di compravendita, cui peraltro, nel caso di specie, il regolamento era stato debitamente allegato.