Ma quanto «vale» il verbale dell’assemblea di condominio?

Il Tribunale di Catania con una decisione inedita (anche se di un anno fa, 22 febbraio 2018) richiama i principi in argomento osservando che <<il verbale di un'assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova (Cass. 09/05/2017 n. 11375).>>
Si tratta di dichiarazione di scienza ovvero di atto dichiarativo, in cui viene riprodotto quanto accaduto nell'adunanza, riproducendo quanto è stato deciso. Ne consegue che le eventuali irregolarità formali non comportano l'invalidità della delibera, sempreché si riesca a dimostrare l'effettivo deliberato. Il testo scritto offre esclusivamente una prova presuntiva, potendosi fornire la prova contraria in merito ad ogni suo aspetto.
Il verbale di un'assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché l'eventuale falso ideologico in esso non è integra ne' il delitto di cui all'articolo 485 c.p., ne' altre ipotesi di falso documentale punibile (Cass. pen. Sez. 5, Sentenza n. 1274 del 20/11/1986). Pertanto, il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova (arg. da cass. Sez. 2, Sentenza n. 747 del 15/03/1973) (Cass. 23 novembre 2013, n. 23903)
Diverso è il caso in cui l'assemblea disponga una ripartizione spese diversa da quella prescritta dal codice civile ovvero disponga -in termini riduttivi o ampliativi- del diritto del singolo condomino su beni comuni
Si pensi inoltre ad esempio al caso di preliminare di compravendita del sottotetto condominiale: poiché questo bene è in comproprietà di tutti gli abitanti dell'edificio, al fine della conclusione del contratto, anche preliminare, occorre la manifestazione di volontà di tutti gli aventi diritto. Ben può il verbale di assemblea contenere quindi tutte le sottoscrizioni dovute; se poi vi è anche il promissario acquirente, il contratto assunto avrà effetti bilaterali, non così in caso di sua assenza, non avendo questi manifestato la sua volontà in questa sede
<<Poiché, in materia di condominio degli edifici, il diritto di ciascun condomino sulle parti di proprietà comune può trovare limitazioni soltanto in forza del titolo di acquisto o di convenzioni, la delibera assembleare che, nel destinare un'area comune a parcheggio di autovetture, ne disciplini l'uso escludendo uno dei condomini, è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto da tutti i condomini, atteso che la relativa determinazione, modificando il regolamento condominiale, produce vincoli di natura reale su beni immobili ed è, pertanto, soggetta all'onere della forma scritta “ad substantiam>> (Cass. civ. Sez. II, 17/07/2006, n. 16228).