Come ripartire tra i condòmini i canoni di affitto dei beni comuni

Il condominio può costituire un fondo cassa per i lavori straordinari ex art. 1135 c.c.
Può altresì decidere di determinare un fondo cassa per far fronte alle morosità di alcuni abitanti dell'edificio
In ogni caso il fondo cassa deve avere una specifica destinazione.
Per quanto concerne il fondo morosi è un fondo straordinario destinato a far fronte alla procedura per il recupero dei crediti, cui l'amministratore è tenuto per la riscossione forzosa delle somme dovute, ex art. 63 disp. att. c.c., e che rappresenta una sorta di prestito che verrà restituito nel caso di recupero di quanto dovuto dal debitore moroso.
In ragione di ciò si afferma che deve essere approvato dall'unanimità di tutti i condomini, salvo che vi sia urgenza (Cass. 5 novembre 2001, n. 13631). È bene ricordare che l'art. 63 disp. att. c.c. prevede che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini”
Sul tema è intervenuto il Tribunale di Roma del 1° aprile 2019 che ha affermato che il fondo non pregiudica né l'interesse dei singoli condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio. Ha inoltre precisato che la delibera che istituisce il fondo cassa è da considerarsi valida, anche se non indicata all'ordine del giorno «se è desumibile dal rendiconto - depositato prima dell'assemblea convocata per la sua approvazione - in cui l'accantonamento di un'entrata condominiale è destinato alle spese di ordinaria manutenzione» (Cass. 28 agosto 1997, n. 8197).
Il principio espresso dal Tribunale di Roma è che è legittima la delibera condominiale che distribuisce direttamente ai proprietari gli incassi degli affitti relativi a beni comuni senza compensarli con le morosità esistenti. Il presupposto è che spetta all'assemblea decidere l'impiego del denaro rimasto in eccedenza senza necessità di costituire un fondo cassa per i soggetti non in regola con i pagamenti.
E' considerato ammissibile deliberare in via provvisoria una contribuzione fissa a carico di ciascun abitante, a cui fare seguito il conguaglio a fine esercizio in misura proporzionale alle rispettive quote millesimali (Trib. Belluno, 19 settembre 2016).
Una parte della giurisprudenza afferma che in questi casi la correzione all'iniziale riparto ai sensi del comma 2 deve essere espressamente prevista nella delibera istitutiva del fondo, pena l'annullabilità (Trib. Parma, 20 giugno 1996).