Condominio

Danni, il condòmino non si salva delegando l’amministratore, che però resta il custode

di Vincenzo Giordano

Con la sentenza n. 7665 del 2019, la Quarta Sezione penale della Corte di Cassazione stabilisce come la delega di funzioni orale e priva di adeguate formalità con la quale un condomino deleghi l'amministratore di condominio per la gestione di un immobile in stato di rovina, o comunque pericoloso per la incolumità dei terzi, è invalida e priva di efficacia penale. Ad ogni modo, chiarisce la Corte, anche una corretta e valida delega di funzione, secondo i principi generali dell'ordinamento e della responsabilità colposa, non esonera il delegante da una culpa in vigilando, dovendo lo stesso attivarsi in caso di inerzia del delegato.
Dal principio in esame, tuttavia, non bisogna trarre conclusioni errate in merito alla responsabilità penale dell'amministratore di condominio in caso di edifici, o parte di edifici, pericolosi o in stato di degrado, tenuto conto di quelle che sono le indicazioni costanti dalla Suprema Corte.
Il caso
Nella fattispecie esaminata dalla Corte di Cassazione nella sentenza in commento, la proprietaria di un immobile posto al primo piano di uno stabile in Follonica è stata condannata dal Tribunale di Grosseto per i delitti di cui agli artt. 590 co. 1 e 2 e 677 co. 3 c.p. per causato lesione in capo ad un passante attraverso la caduta di calcinacci dal suo balcone.
Secondo la ricostruzione dell'accusa, la proprietaria avrebbe serbato una condotta connotata da negligenza imprudenza ed imperizia in quanto, pur essendo cosciente dello stato pericoloso in cui versava il balcone dell'immobile di sua proprietà, e quindi della necessità di interventi di manutenzione straordinaria, avrebbe omesso di attivarsi per eseguire tali lavori, causando, pertanto, lesioni grave al passante, che non si sarebbero verificate se i lavori fossero stati eseguiti.
La sentenza di primo grado veniva confermato nel suo impianto motivazionale dalla Corte di Appello di Firenze, la quale si limitava a rilevare l'avvenuta prescrizione del delitto di cui all'art. 677 c.p. e, di conseguenza, a rimodulare la pena, senza, tuttavia, inficiare la condanna al risarcimento dei danni nei confronti della costituita parte civile.
I motivi di ricorso
Avverso la sentenza di condanna, l'imputata avanzava ricorso per Cassazione, lamentando, in particolare e per quanto qui di interesse, l'omessa valutazione da parte dei giudici del merito della delega di funzioni orale che la stessa avrebbe compiuto nei confronti dell'amministratore di fatto del condominio.
Nel dettaglio, secondo la prospettazione della ricorrente, sarebbe emerso dall'istruttoria dibattimentale come l'imputata avrebbe delegato il suo ex marito, amministratore di fatto del condominio in questione, per la gestione e amministrazione del suo patrimonio immobiliare ed allo stesso avrebbe segnalato lo stato di rovina in cui versava il balcone che poi ha causato le lesioni oggetto di condanna.
La Corte di Appello, nel suo iter motivazionale, ha escluso, tuttavia, la validità di una simile delega in quanto priva di forma scritta e, di conseguenza, invalida, statuendo come comunque tale circostanza non avrebbe escluso la responsabilità penale per culpa in vigilando della proprietaria dell'immobile.
Secondo la ricorrente tale assunto è errato, per due ordini di motivi: secondo il dettato dell'art. 1392 c.c., la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere anche verbale; la giurisprudenza costante valuta l'amministratore di condominio l'unico penalmente responsabile qualora non si attivi al fine di rimuovere le situazioni di pericolo per l'incolumità dei terzi derivanti dall'immobile amministrato.
La sentenza
La Corte di Cassazione ha confermato in pieno quanto statuito dai giudici del merito, disattendendo le doglianze espresse con il ricorso avanzato.
In primo luogo nella sentenza si chiarisce come la proprietaria di un immobile è titolare di una posizione di garanzia che deriva dal rapporto di prossimità con il bene, che le impone di agire e predisporre i lavori necessari per la rimozione di eventuali pericoli.
In relazione alla presunta delega di funzioni, la Corte, richiamando implicitamente i principi espressi nel d.lgs. n. 81 del 2008 in materia di sicurezza sul lavoro, stabilisce come sia assolutamente necessaria la forma scritta, ma in ogni caso la stessa non esonera la delegante dalla responsabilità penale. In particolare, in capo al delegante permane l'onere di controllare che il delegato adempia puntualmente ai compiti attribuitigli.
Di conseguenza, il delegante risponde del reato proprio sia nel caso in cui il conferimento della delega non sia stato adeguato rispetto al caso di specie, sia nel caso in cui comunque non sia intervenuto per garantire l'adempimento dell'obbligo da parte del delegato.
In questo modo la Corte conferma la responsabilità penale dell'imputata, rigettando il ricorso per Cassazione.
Conclusioni e principi impliciti.
La sentenza in rassegna rappresenta un corretto esercizio della funzione di nomofilachia in questo ribadisce principi ormai sedimentati in materia di delega di funzioni e responsabilità penale di tipo omissivo.
Ciononostante, rispetto alla figura dell'amministratore di condominio, non si debbono trarre conclusioni errate. Ed infatti, nel caso di specie, la Corte ha chiarito come la delega di funzioni operata verso l'amministratore non esonera la proprietaria dall'immobile dall'onere di controllare il corretto adempimento dei compiti attribuiti. Questo non significa, tuttavia, che l'amministratore di condominio è esente da responsabilità penale nei casi di rovina o crolli di immobili pericolosi.
È una massima ricorrente della giurisprudenza della Corte di Cassazione quella secondo la quale l'amministratore del condominio riveste una specifica posizione di garanzia, ex art. 40, comma secondo, cod. pen., in virtù del quale su costui ricade l'obbligo di rimuovere ogni situazione di pericolo che discenda dalla rovina di parti comuni, attraverso atti di manutenzione ordinaria e straordinaria, predisponendo, nei tempi necessari alla loro concreta realizzazione, le cautele più idonee a prevenire la specifica situazione di pericolo.
Una simile posizione di garanzia è ricavata dal dettato degli artt. 1130 e 1135 c.c.. In particolare, l'art. 1130 co. 1 n. 4 dispone in capo all'amministratore di condominio il dovere di “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio”; l'art. 1135 ultimo comma dispone, invece, che “l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.
Anche laddove il pericolo provenga dalla proprietà privata di un singolo condomino, secondo la giurisprudenza, siccome l'obbligo di intervento da parte di un amministratore di un condominio prescinde dalla provenienza del pericolo, resta invariata la posizione di garanzia dell'amministratore.
In conclusione, pertanto, dalla sentenza in commento si può certamente ricavare il principio secondo il quale, in caso di crolli o rovina di edifici, il proprietario dell'immobile non va esente da responsabilità penale per aver delegato l'amministratore di condominio alla gestione del pericolo.
Non è esclusa, tuttavia, una responsabilità penale propria dell'amministratore (nel caso non contestata dalla Procura) se lo stesso non si attivi con i poteri riconosciuti dal codice civile (lavori urgenti o coinvolgimento dell'assemblea condominiale) per eliminare la fonte di pericolo.

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