La nuova finestra danneggia il decoro architettonico?

I Governi che si sono succeduti negli anni, a prescindere dalle convinzioni politiche, sono d'accordo su un punto: l'edilizia rappresenta il motore dell'economia. Di qui la raffica di agevolazioni fiscali dirette ad incentivare le ristrutturazioni. Fare dei lavori, però, non è semplice e, a volte, dobbiamo fare i conti con l'assemblea di condomìnio, spesso restia ad autorizzare interventi che interessano i beni comuni. La questione, poi, si complica quando gli interventi interessano la facciata; in questo caso, il più delle volte, l'ostacolo maggiore è rappresentato dal decoro architettonico. La Cassazione, chiamata ad esprimersi sulla legittimità dei lavori relativi all'apertura di una nuova finestra, ha chiarito quando possiamo dare il via libera alle opere.

Il caso in esame
Il condomìnio cita in giudizio un proprio condòmino che, a suo dire, aveva aperto arbitrariamente una finestra nel muro condominiale del fabbricato. Il condomìnio si lamenta perché, a quanto pare, l'apertura della nuova finestra avrebbe costituito un uso indebito della cosa comune, capace di compromettere l'estetica del fabbricato, di notevole prestigio e valore storico. La nuova finestra, inoltre, violava le norme in materia di distanze tra costruzioni, tra costruzioni e vedute e tra vedute. Il condomìnio, a questo punto, chiede al Tribunale di condannare il condòmino al ripristino ed al risarcimento dei danni.

Tribunale e Corte a senso alternato
Il Tribunale accoglie la tesi del condomìnio e condanna il condòmino all'eliminazione della finestra. La Corte d'appello, però, è di diverso parere e ribalta l'esito del giudizio. La Corte valorizza la perizia del CTU che aveva evidenziato alcune circostanze: la finestra era visibile solo dal cortile condominiale e dall'ingresso dell'appartamento frontistante; la finestra era del tutto analoga ad altra sottostante finestra, evidentemente aperta in precedenza da altro condòmino, di cui non era stata richiesta l'eliminazione. In virtù di questi elementi il CTU escludeva che la finestra finita sotto la scure dell'assemblea potesse alterare "il decoro architettonico del fabbricato, già compromesso da preesistenti abusi tollerati dal condominio".

La tesi del condomìnio
Il condomìnio impugna la decisione della Corte d'appello che non si sarebbe allineata alla giurisprudenza in virtù della quale "integra alterazione del decoro architettonico qualsiasi intervento, ancorché non deturpante ed ancorché limitato a singoli elementi o punti del fabbricato, che ne modifichi l'aspetto complessivo e lo renda nell'insieme disarmonico". Secondo il condomìnio, la sentenza sarebbe contraddittoria in quanto - da un lato - riconosce l'indiscutibile pregio storico ed architettonico dell'edificio mentre - dall'altro - ritiene indifendibile il decoro architettonico dell'edificio perché "già deturpato da pregressi tollerati interventi".

Si tratta di una questione "di fatto"
La seconda sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 10583 del 16 aprile 2019 , pone subito in chiaro un elemento: il problema relativo al decoro architettonico del fabbricato è una questione "di fatto" che non può essere affrontato in cassazione (Cass., sentenza n. 10350 dell' 11 maggio 2011 e sentenza n. 2313 del 7 marzo 1988).

Sul decoro architettonico
La Cassazione chiarisce che, secondo la giurisprudenza in tema di condominio, la compromissione del decoro architettonico non può assumere rilievo in presenza di precedenti interventi che lo abbiano già compromesso (Cass., sentenza n. 26055 del 10 dicembre 2014; sentenza n. 4679 del 26 febbraio 2009 e sentenza n. 21835 del 17 ottobre 2007). Al fine di stabilire se le opere abbiano pregiudicato il decoro architettonico del fabbricato condominiale, devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest'ultimo si trovava prima della esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che i lavori non possono essere ritenuti pregiudizievoli se eseguiti su un edificio la cui estetica è stata già compromessa da precedenti lavori.

Via libera ai lavori
La sentenza in esame apre la strada all'esecuzione dei lavori sulle facciate condominiali. Le nostre città traggono origini lontane ed i fabbricati, specie quelli siti nei centri storici, sono caratterizzati da una serie di interventi (diciamocela tutta, non sempre decorosi) che si sono sovrapposti nel corso degli anni. E' difficile trovare una facciata integra! Nella migliore delle ipotesi le facciate sono attraversare da grovigli di cavi di ogni genere - destinati a diventare dei condomini ma... per i piccioni - per non parlare delle montanti del gas. In questa situazione, è difficile pensare che la realizzazione di piccoli lavori quali, per esempio, la posa del condizionatore o della classica "padella satellitare" possano peggiorare la situazione. Certamente occorre agire con prudenza quando le opere, come l'apertura di una nuova finestra, possono concretamente compromettere in maniera definita l'euritmia della facciata principale.