Casa «sulla carta» solo con polizza assicurativa

Proposta e preliminare solo dal notaio. Ma anche nullità del rogito senza la consegna dell’assicurazione e modelli standard per fideiussioni e polizze. Sono le principali novità introdotte dal nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (Dlgs 14/2019) nella normativa riguardante l’acquisto di fabbricati in costruzione: una serie di modifiche che mirano a offrire maggiori tutele a chi compra appartamenti o interi edifici “sulla carta”, ossia non ancora ultimati ( per il percorso in sintesi cliccare qui ).

Vantaggi e rischi

Prendere un immobile in costruzione può avere diversi vantaggi per l’acquirente - connessi, ad esempio, a una minore necessità di manutenzione e ad elevati standard in termini di caratteristiche costruttive, servizi e profilo energetico, tipici di un prodotto “nuovo”. Ma porta con sé anche il rischio di non poter recuperare le somme versate a titolo di anticipo, da parte del compratore, per una proprietà che non potrà poi essergli ceduta (nel caso di fallimenti immobiliari) oppure che, dopo la cessione, possa presentare gravi difetti costruttivi.

Prima di tutto, è necessario definire il campo di applicazione della disciplina in materia. Per compravendita di “immobili da costruire”, infatti, si intendono i contratti relativi al trasferimento di edifici (o loro porzioni) per i quali «sia già stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare» oppure la cui la cui costruzione «non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità».

Le garanzie per chi compra

Proprio a garanzia di questi casi, la legge prevede un ventaglio di tutele fondamentali - introdotte dal decreto legislativo 122/2005 - a favore dell’acquirente: dall’obbligo di ricevere la fideiussione da parte del costruttore all’atto del preliminare alla consegna della polizza assicurativa al momento del rogito, fino a specifici contenuti tecnici, documentali e di tempistiche da inserire nel contratto.

Si tratta di un pacchetto di “difese” per l’acquirente (per approfondimenti si veda l’articolo dedicato, nelle pagine seguenti) le cui maglie - come detto - sono state ulteriormente strette dal Dlgs 14/2019, con le novità introdotte che si applicano a tutti i contratti relativi a immobili il cui titolo edilizio abilitativo sia stato richiesto o presentato a partire dallo scorso 16 marzo, giorno di entrata in vigore delle modifiche.

Pochi vantaggi fiscali

Dal punto di vista fiscale, l’acquisto di fabbricati in costruzione non comporta particolari vantaggi. Per le cessioni di case di abitazione non ancora ultimate si applica l’Iva al 10% (ad eccezione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per le quali si passa al 22%), cui si aggiungono le imposte di registro, ipotecaria e catastale, nella quota fissa di 200 euro ciascuna. Un regime svantaggioso, ad esempio, rispetto a quello previsto per le compravendite tra privati, per cui si paga l’imposta di registro del 9%, peraltro calcolata sul valore catastale dell’immobile, generalmente più basso del prezzo reale di vendita (su cui invece si basa l’Iva per gli acquisti dal costruttore). Nel caso si tratti di “prima casa”, l’Iva scende al 4% (a fronte del 2% per una transazione privata), mentre le altre imposte fisse restano invariate.

Nessuna specifica agevolazione, infine, per l’acquisto di un’abitazione dalla ditta costruttrice. Fino allo scorso anno, infatti - per immobili nuovi in classe energetica A o B comprati entro fine 2017 - era possibile beneficiare della detrazione Irpef del 50% dell’Iva (spalmata in dieci anni), ma la misura non è stata prorogata.