Le diverse funzioni dei muri in condominio

Sebbene non ci si presti particolare attenzione, nell'edificio condominiali i muri possono avere diverse caratteristiche e funzioni
Si possono distinguere i muri maestri, i muri perimetrali e i muri divisori
I primi, seguendo anche la logica, hanno la destinazione a favore dello stabile, essendo finalizzati a sostenere e racchiudere l'edificio, integrandone la struttura portante al fine di assicurare la sicurezza e la stabilità.
Essi possono essere qualificati come muri portanti, quando rappresentano l'ossatura e/o il telaio dell'edificio, al pari dell'intelaiatura di pilastri e architravi, non facendo distinzione a seconda che siano collocati all'interno o all'esterno dello stesso. Sono tali i pannelli di rivestimento e di riempimento in cemento armato, in muratura o in altro materiale: questi, pur non avendo funzione portante, <<costituiscono parte organica ed essenziale dell'intero immobile il quale, senza la delimitazione da essi operata, sarebbe uno “scheletro vuoto”, privo di qualsiasi utilità>> (Cass. 2773/1992; Cass. 776/1982; Cass. 1186/1971).
Occorre evidenziare che dottrina e giurisprudenza hanno sempre affermato che anche la facciata di un edificio <<rientra nella categoria dei muri maestri e al pari di questi costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato>> (Cass. 1945/1998). Il nuovo art. 1117 c.c. ha fatto propria questa affermazione, prevedendo la facciata, i pilastri e le travi portanti come parti comuni dello stabile. Poiché sulla scorta di questa disposizione i muri maestri sono beni in comproprietà dei condomini, la spesa relativa alla loro manutenzione e al loro godimento comune è da ripartirsi tra tutti i condomini ex art. 1123, 1 comma, c.c. , in ragione dei millesimi di proprietà del singolo
Inoltre, è necessario che ogni condomino se ne serva senza ledere il diritto altrui. Ad essi si applica il principio sancito dall'art. 1102, 1 comma, c.c. sulla cui base ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, traendone ogni possibile utilità purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne un uso paritetico, anche solo potenziale, secondo il loro diritto.
Ciò significa che sono vietati gli interventi che implichino un indebolimento in quanto vi potrebbe essere pregiudizio o creare pericoli alla stabilità dell'intero edificio. La giurisprudenza ha dichiarato lecite le opere di apertura di finestre o vedute su un cortile comune che, in ragione dei poteri spettanti ai sensi dell'art. 1102 c.c. sono fruibili da tutti i condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti (Cass. 13874/2010). Al pari, sono leciti l'allargamento di una finestra a porta finestra (Cass. 12047/2007), la collocazione di una tubatura di scarico di un servizio (o per il passaggio del gas o sfiatatoi per evitare il ristagno di odori, ecc.), di pertinenza esclusiva di un condomino, in un muro maestro del condominio, per la funzione accessoria cui esso adempie, ferma restando ovviamente la possibilità in caso di infiltrazioni o danni derivanti alle proprietà o comproprietà degli altri condomini di chiedere il risarcimento, anche in forma specifica mediante sostituzioni o riparazioni (Cass. 1162/1999).
I muri costituiscono il perimetro dello stabile in condominio: essi individuano la <<consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, ne delimitano la superficie coperta e ne delineano la sagoma architettonica>>. (Cass. 4978/2007)
Sempre in termini di muri comuni sono quelli collocati in posizione avanzata o arretrata, anche se non coincidente con il perimetro esterno degli altri piani, nonché le parti dei muri perimetrali che si trovano in corrispondenza delle porzioni di proprietà singola ed esclusiva (Cass. 4978/2007). Anche se si hanno più corpi di fabbrica, quando rappresentano un'unica figura architettonica, i muri perimetrali in cemento armato (c.d. pannelli di rivestimento o riempimento) che delimitano uno stabile rispetto all'altro costruito in aderenza, appartengono a tutti gli abitanti del relativo corpo di fabbrica in quanto sono costruiti su loro suolo comune e rappresentano quindi, un elemento strutturale dell'edificio a servizio di tutte le relative unità immobiliari (Cass. 23453/2004; Cass. 2773/1992).
Il principio di ripartizione delle spese per la manutenzione, conservazione o ristrutturazione dei muri perimetrali è in ragione di quanto sopra detto: ex art. 1123, 1 comma, c.c. il condomino è tenuto all'onere economico in ragione dei suoi millesimi di proprietà
Ex art. 1102 c.c. il singolo è titolato ad apportarvi modificazioni che gli garantiscono una utilità aggiuntiva rispetto agli altri proprietari, a condizione che non si limiti il diritto all'uso del muro degli altri condomini, che non ne venga alterata la destinazione e che le modifiche non rechino pregiudizio al decoro architettonico dello stabile (Cass. 16097/2003; Cass. 4314/2002).
Si riportano alcuni casi giurisprudenziali: è stata ritenuta legittima l'apertura di una porta finestra sul lastrico solare di copertura, perchè non modifica la consistenza materiale del bene comune e/o la sua destinazione, permettendo un uso più facile senza ridurre la possibilità di uso degli altri condomini (Cass. 12047/2007), ovvero la realizzazione di aperture e vedute su chiostrine o cortili (Cass. 7402/1986).
Non sono invece consentiti l'uso illegittimo del muro perimetrale, l'apertura di un varco da parte di un condomino per consentire la comunicazione tra il proprio appartamento ed altra unità immobiliare attigua, di sua proprietà, ma ricompresa in altro edificio condominiale, perchè il collegamento determinerebbe inevitabilmente la creazione di una servitù a carico delle fondazioni, del suolo e delle strutture del fabbricato (Cass. 1708/1998); è vietato l'abbattimento di un muro perimetrale in cemento armato, perchè incidendo sulla sostanza essenziale della cosa, non rientra nell'ambito della disciplina di cui all'art. 1102 c.c. costituendo invece innovazione soggetta alle regole dettate dall'art. 1120 c.c. (Cass. n. 3741/1982).
L'ultima tipologia di muri è quella dei muri divisori, che hanno lo scopo di separare le diverse unità o i locali interni di una singola unità immobiliare. Essi non possono essere contemplati tra i muri maestri né tra le parti dello stabile necessarie all'uso comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. (Cass. 03/1975). Sono in comproprietà tra i proprietari confinanti o di proprietà esclusiva se all'interno dell'appartamento cui fungono da divisori. Si presumono comuni i muri di separazione tra edifici, o che servono da divisione tra corti, giardini e orti, in applicazione della disciplina prevista dall'art. 880 c.c.