Condominio

La tubazione condominiale sotto il pavimento è «servitù apparente»

di Anna Nicola

Il caso in esame vede l'analisi della fattispecie attinente all'esecuzione di lavori di ristrutturazione del proprio alloggio da parte di un condomino: in occasione di questi lavori, si accorge dell'esistenza di una tubazione idrica condominiale nella zona sottostante il pavimento. Il condomino, opponendosi all'esistenza di una servitù, ha domandato la condanna del condominio alla rimozione della tubazione.
Il Tribunale di Torino ha rigettato questa domanda asserendo che la tubazione era preesistente, così come il regolamento di condominio, nel momento in cui il condomino ha acquistato l'immobile, verificando la data di stipulazione della compravendita del suo alloggio
La Corte d'appello ha seguito la linea di ragionamento del giudice di primo grado, osservando che il condominio aveva dimostrato l'acquisto della servitù in questione, che aveva origine contrattuale.
Il condomino domandava la cassazione della sentenza resa dalla Corte d'appello, lamentando la violazione e la falsa applicazione dell'art. 1061, comma 1 c.c., ritenendo che la servitù non fosse apparente, in quanto la stessa era relativa ad un tubo collocato tra due alloggi di una stessa verticale.
Prima di esaminare come è stato concluso il caso, facciamo un breve excursus in tema di servitù.
La servitù è un diritto reale di godimento su bene altrui che si concretizza in un peso imposto ad un fondo, denominato servente, per l'utilità di un altro fondo, definito dominante. Il termine “fondo” deve essere in teso quale immobile, in senso ampio
Le servitù vengono classificate nel seguente modo:
• servitù coattive o volontarie: le prime sono imposte al proprietario di un fondo anche contro la sua volontà, mentre le seconde nascono su base contrattuale
• servitù affermative o negative: le prime permettono al proprietario del fondo dominante l'utilizzazione diretta del fondo servente, ad esempio la servitù di passaggio; l'obbligo a cui soggiace il proprietario del fondo servente si qualifica come un lasciar fare; le seconde implicano un obbligo di non fare del proprietario del fondo servente, ad esempio le servitù di non edificare
• servitù permanenti o temporanee: le prime durano più di nove anni, le seconde hanno una durata massima di nove anni
• servitù continue o discontinue: per l'esercizio delle prime non è necessario il fatto dell'uomo, così è per esempio per la servitù di non edificare, mentre per le seconde occorre il comportamento attivo del titolare della servitù, ad esempio per la servitù di attingere acqua
• servitù apparenti o non apparenti, a seconda che esistano o meno opere visibili e permanenti destinate al servizio del fondo dominante. La distinzione è importante, perché solo le servitù apparenti possono essere acquistate anche a mezzo dell'usucapione o della destinazione del padre di famiglia ex art. 1061 c.c.
• servitù tipiche o atipiche, a seconda se il loro contenuto sia previsto e regolato dall'ordinamento (come la servitù di passaggio) oppure sia determinato in concreto dall'autonomia dei privati nel rispetto degli schemi previsti dalla legge
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 14292/2017 si esprime sul ricorso presentato –come sopra si diceva- dal proprietario dell'appartamento.
I giudici di merito hanno valutato che la corrispondente servitù è nata per destinazione del padre di famiglia, quando l'originario ed unico proprietario dell'immobile, che aveva dato luogo (con la predisposizione della tubatura) alla corrispondente situazione di fatto, ha venduto i singoli appartamenti, costituendo il condominio.
La questione da risolvere sta nello stabilire se la servitù della tubazione d'acqua che passa al di sotto dell'appartamento del ricorrente, è qualificabile come apparente ed è quindi applicabile il principio della destinazione del padre di famiglia.
Affinché una servitù sia apparente, le opere permanenti devono essere “visibili dal fondo servente”.
La visibilità dal fondo servente è fattispecie ricorrente ma non esclusiva, essendo sufficiente che le opere destinate all'esercizio della servitù siano visibili anche solo saltuariamente ed occasionalmente.
L'apparenza della servitù, senza la quale non è possibile la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, si concretizza, in sostanza, nell'oggettiva e permanente sussistenza di opere suscettibili di essere viste (anche se, in concreto, ignorate) che, per la loro struttura e consistenza, denuncino senza dubbio il peso imposto su un immobile a favore di altro immobile
In conclusione, la Suprema Corte rigetta il ricorso presentato dal condomino, rilevando che la tubatura idrica costituisce un'opera oggettivamente visibile (sia pur occasionalmente) e quindi ribadisce che la servitù è nata per destinazione del padre di famiglia.
<<… La giurisprudenza di questa Corte è solita affermare, al riguardo, che, ai sensi dell'art. 1061, comma 1°, c.c., è apparente soltanto la servitù al cui esercizio risultino destinate opere permanenti e visibili dal fondo servente, in modo da renderne presumibile la conoscenza da parte del proprietario di quest'ultimo (cfr. Cass. n. 2290/2004; Cass. n. 321/1998).
La precisazione per cui le opere permanenti devono essere “visibili dal fondo servente” non costituisce, tuttavia, una specificazione del concetto di apparenza, come tale insensibile a connotazioni puramente topografiche, come dimostra l'irrilevanza - costantemente affermata da questa Corte – del fatto che le opere siano collocate sul fondo servente, su quello dominante o sul fondo di un terzo (Cass. n. 7817/2006; Cass. n. 6357/1997).
Questa Corte ha avuto, così, occasione di precisare che la visibilità delle opere deve far capo ad un punto d'osservazione non necessariamente coincidente con il fondo servente, essendo essenziale, allo scopo, che queste rendano obiettivamente manifesta, per chi possegga detto fondo, la situazione di asservimento (Cass. n. 2994/2004; Cass. n. 2225/1976).
La visibilità dal fondo servente è, dunque, un'ipotesi normale ma non per questo esclusiva, essendo, piuttosto, sufficiente che le opere destinate all'esercizio della servitù siano visibili - anche se solo saltuariamente ed occasionalmente (Cass. n. 6522/1993) - da qualsivoglia altro punto d'osservazione, anche esterno al fondo servente, purché il proprietario di questo possa accedervi liberamente, come nel caso in cui le opere siano visibili da una vicina via pubblica.
Non rileva, quindi, che l'opera sia a vista né che il proprietario del fondo che si assume asservito abbia, in concreto, conoscenza dell'esistenza dell'opera.
L'apparenza della servitù, senza la quale non è possibile la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, si identifica, in definitiva, nell'oggettiva e permanente sussistenza di opere suscettibili di essere viste (anche se, in concreto, ignorate) che, per la loro struttura e consistenza, inequivocamente denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell'altro (Cass. n. 3556/1995).
Non è, infine, necessario che l'apparenza, nei termini predetti, si estenda all'opera nel suo complesso: non è, quindi, l'entità dell'opera che rileva ma le opere in quanto segno obiettivo ed inequivoco della loro destinazione ad una determinata servitù (Cass. n. 9371/1992; Cass. n. 5020/1996).
A fronte di tali principi, appare, allora, evidente alla Corte come la tubatura idrica, pur se collocata al di sotto del pavimento dell'appartamento che funge da fondo servente – ed incontestatamente oggetto di proprietà comune (in tal senso, del resto, Cass. n. 7761/2010) - costituisca senz'altro un'opera oggettivamente visibile (sia pur occasionalmente: come, in effetti, il ricorrente ha confermato ammettendo di aver accertato l'esistenza della tubatura in occasione di lavori svolti nel suo appartamento), anche solo in parte, dal proprietario dello stesso, che, di fatto, inequivocabilmente (come, appunto, è il caso di una tubazione che trasporta acqua), rivela, per struttura e consistenza, l'onere che grava sull'appartamento servente a vantaggio dell'altro….>>

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