Da giardino a parcheggio ma gli alberi sono tutelati
I giudici difendono gli alberi, rendendo di fatto impossibile la trasformazione di un giardino in parcheggio (previo abbattimento degli alberi) se la delibera non è stata adottata all’unanimità.
La decisione assembleare con la quale si decide la trasformazione di una parte considerevole del cortile in parcheggio costituisce, infatti, un’innovazione (articolo 1120 del Codice civile) e deve quindi essere adottata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio. Ma non basta. Il taglio delle piante presenti, implicando la distruzione di un bene comune, necessita dell’unanimità dei consensi da parte dei condòmini. Quindi deve considerarsi affetta da nullità insanabile la delibera di abbattimento degli alberi adottata dall’assemblea, al di fuori dalle ipotesi di sicurezza e stabilità degli edifici, a maggioranza semplice.
La delibera impugnata era stata assunta a maggioranza semplice ma la Corte d’appello, bocciandola, ha affermato che «La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che per potersi parlare di innovazione ex articolo 1120 del Codice civile è necessario che ricorrano i requisiti della trasformazione relativa all’entità materiale del bene interessato ed della trasformazione della destinazione del bene stesso», circostanze, a giudizio del collegio, riscontrabili nel caso concreto, in considerazione del fatto che l’assemblea ha deciso di trasformare una considerevole porzione di cortile, dove sono collocati gli alberi, in area destinata al parcheggio.
Inoltre, aggiunge il giudice d’appello, considerato che gli alberi di alto fusto allocati nel cortile condominiale risultano bene comune, la decisione relativa al loro abbattimento «in quanto comporta la distruzione di un bene comune, deve essere adottata all’unanimità», e non a semplice maggioranza, come avvenuto nel caso concreto. Del resto è accertata «la presenza e l’importanza degli alberi nei cortili condominiali non solo sotto il profilo estetico architettonico, ma anche in relazione alla qualità della vita degli abitanti del condomini»o (Cassazione, sentenza 3666/1994)», fatta salva la necessità di abbattimento per ragioni di sicurezza.
Principi di recente ribaditi dalla Cassazione nella recentissima ordinanza 10077 del 10 aprile 2019 , sempre relativa a un caso di delibera adottata per la trasformazione del giardino in parcheggio, con la rimozione di muretti e il taglio di alberi di pitosforo. La Cassazione ricorda la differenza tra ristrutturazione o miglioria e innovazione che «va individuata nella conservazione della precedente destinazione della cosa».
Per la Cassazione deve qualificarsi «innovazione qualsiasi intervento modificativo eseguito sulle parti comuni di un edificio o su impianti o cose comuni che ne alteri l’entità materiale operandone la trasformazione, ovvero ne modifichi la destinazione di fatto, nel senso che detti beni, a seguito delle opere eseguite su di essi, presentino caratteristiche oggettive, abbiano una consistenza materiale o comunque siano utilizzati per fini diversi da quelli dell’intervento, di guisa che le opere predette precludono la concreta utilizzazione della cosa comune in modo conforme alla sua naturale e precedente fruibilità».
In definitiva, quindi, la trasformazione dell’area di cortile in parcheggio, anche senza abbattere alberi, rappresenta sempre un’innovazione e la delibera va assunta con i voti della maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi dei millesimi.
I Comuni casa per casa nei cantieri del superbonus
di Gi. L. e G. Par.
