Condominio

Viali per l’accesso solo ad alcuni edifici, alle spese partecipa tutto il supercondominio

di Paolo Accoti

Premesso che il supercondominio, inteso come più edifici che condividono tra loro impianti o servizi che si pongono rispetto agli stessi in rapporto di accessorietà, non necessita di formale costituzione, trattandosi di fattispecie legale che sorge “ipso iure et facto” (immediatamente e per la legge stessa), allo stesso si applicano le norme del codice civile contenute nel Libro III, Titolo VII, Capo II, del Condominio negli edifici (artt. 1117 - 1139).
Ciò posto, in assenza di titolo contrario, ai sensi dell'art. 1117 Cc i vialetti ed i camminamenti, quand'anche non risultino di accesso ad alcuni edifici, devono ritenersi beni comuni in virtù del fatto che gli stessi sono comunque utilizzabili da tutti i condomini, con la conseguenza che alle spese per la loro manutenzione partecipano tutti i condòmini residenti nei vari edifici, ai sensi dell'art. 1123 Cc.
Fermo restando che, qualora, come nel caso concreto, tali viali fungano anche da copertura per i locali (box, depositi, ecc.) posti al di sotto del piano strada, la ripartizione delle spese andrà effettuata ai sensi dell'art. 1125 Cc (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai), pertanto, tali spese dovranno essere suddivise in parti eguali tra i proprietari del viale e quelli dei locali posti nel sottosuolo per i quali lo stesso funge da protezione.
Questi i principi espressi dal Tribunale di Catania, III Sez. civile, Giudice dott.ssa S. Lo Iacono, nella sentenza pubblicata in data 7 Febbraio 2019.
Due condòmini impugnavano tre delibere assembleari eccependo, tra l'altro, che i lavori di manutenzione deliberati dal condominio riguardanti i solai di copertura dei depositi di proprietà dei residenti della palazzina “D” e di parte dei residenti della palazzina “C”, andavano ripartiti solo tra questi, e non anche tra i residenti della palazzina “H”, di cui gli stessi facevano parte.
Il Tribunale etneo, sgomberato il campo dalle altre eccezioni, siccome giudicate infondate, in particolare quella relativa all'indeterminatezza dell'avviso di convocazione, correttamente ritenuta mera ipotesi di annullabilità, comunque non sussistente, atteso che <<ai fini della delibera adottata da un'assemblea condominiale, è sufficiente che nell'avviso di convocazione della medesima, gli argomenti da trattare siano indicati nei termini essenziali per essere comprensibili (Cass. Civ. Sez. VI 2-14/01/2016>>, come avvenuto nel caso concreto, rigetta anche quella relativa alla presunta erronea ripartizione delle spese.
A tal proposito premette che <<ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti. Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione” (Cass. n. 19939 del 2012; in senso sostanzialmente analogo, Cass. n. 17332 del 2011)” (Cass. 19 settembre 2014 n. 19800).>>.
Ciò posto rileva che dalla documentazione prodotta dal condominio convenuto e, in particolare, dalle planimetrie e dalle rilevazioni fotografiche, risulta che in effetti il complesso immobiliare per cui è causa presenta le caratteristiche di un supercondominio, siccome composto da più edifici, uniti tra loro da una serie di strade e vialetti, ed ancora che dette strade fungono da copertura-solaio per i depositi di proprietà individuale, posti sotto il piano strada, assolvendo, tuttavia, anche alla funzione di <<camminamenti condominiali e vialetti pedonali>>.
Conseguentemente, in assenza di prova contraria, devono ritenersi beni comuni a tutti gli edifici condominiali, ai sensi dell'art. 1117 Cc, restando irrilevante la circostanza che gli stessi <<siano in rapporto di accesso con le palazzine D e C (e non con la palazzina H ove sono ubicati i beni degli attori)>>.
Ecco che allora posto che <<le zone testé individuate costituiscono vialetti e camminamenti condominiali, utili ed utilizzabili in misura uguale da tutti i condomini, anche se solai e copertura dei depositi sottostanti, la ripartizione delle spese va operata fra tutti in proporzione al valore della proprietà. E ciò ad eccezione delle zone costituenti solaio della parte sottostante, rispetto ai quali dovrà essere applicata la norma di cui all'art. 1125 c.c. con conseguente riparto di spese.>>.
In definitiva, quindi, la domanda viene respinta ma le spese compensate per la presenza di <<gravi ed eccezionali ragioni>>, rinvenienti dalla circostanza per cui, è <<vero che la parte attrice è soccombente, ma vero è anche che la parte convenuta non ha preso parte ai due tentativi di conciliazione promossi dagli attori e che tale assenza, contrastante con i principi che ispirano l'istituto conciliativo, deve essere sanzionata.>>.

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