Condominio

Nulla la delibera che approva il consuntivo fuori dai criteri del Codice civile

di Anna Nicola

Le spese condominiali si ripartiscono tra i condomino in ragione dei principi affermati dall'art. 1123 c.c.
La regola base è che le spese sono sostenute da tutti condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Detta proporzionalità è espressa in millesimi: ogni unità abitativa ha determinati millesimi in ragione delle dimensioni, dell'altezza, della luminosità e così via. I millesimi possono essere revisionati o rivisti secondo quanto dispone l'art. 69 disp. Att. c.c.
I valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condòmini vanno individuati con riferimento al momento dell'adozione del regolamento, e la tabella millesimale che li riporta può essere emendata solo in relazione a errori, di fatto e di diritto, relativi alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori.
Si ritiene che non implichino la revisione o la modifica di queste tabelle né gli errori di individuazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio (cfr.: Cass. 19797/2016)
Una volta verificato che le delibere abbiano effettivamente modificato il criterio di ripartizione delle spese e, di conseguenza, anche le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, queste devono essere dichiarate nulle.
Quanto affermato si rifà al principio giurisprudenziale sulla cui base sono nulle le delibere adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese (Cass. 6128/2017): la decisione condominiale che, a maggioranza, pone deroghe al criterio legale di ripartizione o il valore millesimale delle singole unità immobiliari, è affetta da nullità per impossibilità dell'oggetto, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condòmini fissata dalla legge o per contratto. Questa delibera va oltre alle attribuzioni dell'assemblea e, pertanto necessita dell'accordo unanime di tutti i condòmini (Cass. 19651/2017).
Simili asserzioni sono state fatte proprie dal Questi i principi richiamati dal Tribunale di Roma, con la sentenza del 11 ottobre 2018.
«il regolamento condominiale che disciplinava il condominio degli alloggi popolari facenti parte dell'edificio sito in via G., all'art. 3 allegava la tabella A sulla quale riportava l'entità delle quote di comproprietà di ciascun condominio espresse in millesimi, specificando che “tale espressione millesimale è ragguagliata a quella dell'intero edificio sulla base dei valori venali definitivi quali risultando determinati dalle Commissioni”.».
Detto ciò, «in tema di condominio di edifici, i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell'edificio vanno individuati con riferimento al momento dell'adozione del regolamento, e la tabella che li esprime è soggetta a emenda solo in relazione a errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori.
Pertanto, in ragione dell'esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio. (Cass. 27-3-2001 n. 4421; Cassazione civile, sez. II, 04/10/2016, n. 19797).».
Orbene, verificata la ricorrenza della modifica dei criteri di ripartizione delle spese in ragione dell'approvazione dei bilanci a maggioranza, rilevato che non si può ritenere che detta modifica sia stata accettata per fatti concludenti, non esistendo alcuna documentazione in atti, le delibere impugnate devono essere dichiararsi nulle.
A tal proposito, infatti, sono noto i principi per cui, «sono nulle le delibere adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese” (Cass. 09 marzo 2017, n. 6128): “la delibera condominiale che, a maggioranza ed in deroga al criterio legale del consumo effettivamente registrato o del valore millesimale delle singole unità immobiliari servite, ripartisca in parti uguali tra queste ultime le spese di esercizio dell'impianto di riscaldamento centralizzato è, indipendentemente dal precedente criterio di riparto adottato nel condominio, nulla per impossibilità dell'oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell'assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l'accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale. (Cassazione civile, sez. II, 04/08/2017, n. 19651.)».

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