Quando il lavoro del cappotto termico incide sulle parti private

Secondo la Cassazione, “in tema di condominio negli edifici le parti dell'edificio le opere ed i manufatti deputati a preservare l'edificio condominiale dagli agenti atmosferici, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cod. civ., e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123 c.c., commi 2 e 3), (Cass. 3 gennaio 2013 n. 64)”.
L'istallazione di un cappotto termico può iscriversi tra gli interventi diretta al miglior rendimento delle cose comuni, riconducibili astrattamente alla disciplina delle innovazioni di cui all'art. 1120 e ss. del Codice. Secondo la giurisprudenza le innovazioni delle cose comuni consistono in “modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (Cass. 26 maggio 2006 n. 12654)”.
Sembrerebbe, quindi, applicabile l'art. 1120 c.c. che stabilisce, al secondo comma, in particolare al n. 2 che “I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136 (maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell'edificio), possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto […] le opere e gli interventi previsti per […] il contenimento del consumo energetico degli edifici […]”.
Peraltro, occorre altresì considerare anche che poiché l'istallazione del cappotto termico costituisce intervento diretto “al contenimento del consumo energetico”, l'art. 1 della l. 10/91 prevede che la relativa istallazione può esser approvata con la maggioranza semplice (art. 26 delle legge 10/91, come modificato dall'art. 27, co. 22, della legge 99 del 23 luglio 2009: «Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea»). In tal caso, occorrerà però dimostrare con l'ausilio di un tecnico i minori consumi discendenti dall'allestimento del cappotto termico.
La giurisprudenza di merito (Trib. Monza Sez. I, Sent., 10 dicembre 2012) si allinea a tale ultima impostazione avendo statuito che gli interventi deliberati dall'assemblea condominiale (volti al rifacimento delle facciate) non potevano qualificarsi come innovazioni “dal momento che essi integrano essenzialmente opere di manutenzione straordinaria necessarie e in qualche modo urgenti, mentre non si ravvisa una modifica strutturale delle cose comuni, neanche per la parte inerente alla realizzazione del cappotto”.
Si ritiene, pertanto, che l'istallazione del cappotto termico possa considerarsi quale semplice intervento di manutenzione straordinaria che può essere approvato con la maggioranza delle quote millesimali dei soli condomini intervenuti in assemblea, ferma restando la necessità di una valutazione tecnica in merito al risparmio energetico conseguibile. Altrimenti, in mancanza di tale diagnosi, varrà la previsione dell'art. 1136, comma II, come richiamato dall'art. 1120.